Omakotitalon virheet

Sopimuksenvastaisuus

Kaupan kohteen tulee ominaisuuksiltaan vastata kauppakirjaan kirjattua tai muuten osapuolten sopimaa.

Suullisten sopimusten varaan ei kannata jäädä, vaan kaikki tärkeät asiat on syytä kirjata kauppakirjaan.

Kiinteistön kaupassa kiinteistöön katsotaan kuuluvaksi sen ainesosat ja tarpeisto, jollei muuta ole sovittu. Esimerkiksi pihalle istutetut kasvit, polttopuut, öljysäiliössä oleva öljy tai postilaatikko kuuluvat kauppaan, ellei toisin sovita. Sama koskee talon tarpeistoesineitä, joita ovat esimerkiksi jää- ja pakastekaappi, astianpesukone ja liesi.

Myyjän virhevastuuta on sopimusehdolla mahdollista rajoittaa, mutta tämän tulee tapahtua yksilöidysti. Yleisillä vastuunrajoitusehdoilla ei vastuuta voi rajoittaa, vaan sopimuksessa tulee täsmällisesti yksilöidä, mistä kaupan kohteessa olevasta puutteesta myyjä ei vastaa. Usein kauppakirjoissa käytettävillä ”kohde myydään siinä kunnossa kuin se on” -ehdoilla ei ole merkitystä myyjän vastuuta arvioitaessa.

Tiedonantovirhe

Myyjän on virhevastuun uhalla annettava ostajalle tieto sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksia koskevista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Myyjän tulee kertoa etenkin sellaisista seikoista, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä.

Myyjän tulee muun muassa kertoa, jos

• rakennus poikkeaa kunnoltaan tai rakennusmateriaaleiltaan siitä, mitä samanikäisiltä rakennuksilta voi yleensä edellyttää
• jokin seikka hankaloittaa kiinteistön käyttämistä aiottuun tarkoitukseen
• jossakin kauppaan kuuluvassa koneessa tai laitteessa on vikaa.
• Myyjän tulee kertoa sekä tiedossaan olevista puutteista että sellaisista puutteista, joista hänellä on konkreettisia epäilyksiä.

Mikäli myyjä on epävarma antamansa tiedon oikeellisuudesta, hänen on virhevastuun välttääkseen mainittava siitä ostajalle.

Myyjän vastuun syntymisen edellytyksenä on, että tiedonantovirheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, ettei ostaja olisi oikeiden tietojen valossa tehnyt kauppaa sovitulla kauppahinnalla.

Vähämerkitykselliset tiedonantopuutteet eivät aiheuta myyjälle vastuuta. Vastuuta arvioitaessa voidaan korjauskustannusten lisäksi huomioida virheen merkitys muutoinkin – esimerkiksi asumiskelpoisuuden ja –viihtyisyyden kannalta.

Myyjä vastaa virhevastuun perustavista tiedoista tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä myös silloin, kun tiedon on antanut myyjän kiinteistönvälittäjä. Välitysliikkeen mahdollinen oma korvausvastuu ostajalle ei sulje pois myyjän virhevastuuta.

Lue tarkemmin omakotitalon myymisestä

Salainen virhe

Salainen virhe on kyseessä, jos myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä eikä ostajakaan ole sitä ennakkotarkastuksessa voinut havaita. Esimerkiksi kosteus- ja homevauriot ovat usein salaisia virheitä.

Salaisen virheen tapauksissa virhekynnys on korkeampi kuin muissa virhetapauksissa. Myyjältä voi vaatia hyvitystä vain, jos talo salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi vastaavan ikäisistä, -hintaisista ja -kuntoisista taloista.

Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, voi edellyttää sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa.

Ostaja voi edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti, ja myöhemmät korjaukset on tehty korjausajankohtana hyväksytyllä rakennustavalla.

Salaisen virheen merkittävyyden arviointi tehdään tapauskohtaisesti ja kokonaisharkintana.  Salaisen virheen merkittävyyteen voi vaikuttaa kohteen iän ja kauppahinnan lisäksi muun muassa sille, ovatko vauriot odottamattomia, miten laajoja ne ovat ja miten pitkä korjausaika on.

Tärkeä arviointikriteeri on tyypillisesti ollut korjauskustannusten ja kauppahinnan välinen suhde.  Jotta salainen virhe arvioitaisiin merkittäväksi, korjauskustannusten on usein oltava useampi prosentti kauppahinnasta. Jos virheestä aiheutuu terveyshaittaa, voidaan se yleensä katsoa merkittäväksi korjauskustannusten suuruudesta riippumatta.

Vallintavirhe ja oikeudellinen virhe

Kiinteistössä on niin kutsuttu vallintavirhe, jos viranomaisen päätös rajoittaa kiinteistön käyttömahdollisuuksia tavalla, jota ostaja ei ole kauppaa tehtäessä voinut perustellusti olettaa. Myyjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistönsä vallintaan vaikuttavista viranomaisten päätöksistä.

Myyjän pitää kertoa ostajalle mm. kaavamääräyksistä, rakennusrajoituksista, rasitteista ja tarvittavista luvista.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, mikäli ostaja voi menettää kiinteistön tai jotakin siihen kuuluvaa kolmannelle taikka jos kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai muu toisen oikeus, josta ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt.

Myyjän vastuulle eivät kuulu talon ikääntymisestä johtuvat korjaukset. Omakotitalo vaatii ikääntyessään huoltoa ja korjausta. Kauppahinnassa on otettu huomioon talon korjaustarpeet. Saman alueen suurin piirtein samankokoisilla tonteilla sijaitsevien ikääntyneiden omakotitalojen kauppahinta on reippaasti pienempi kuin uusien tai uudehkojen.

Esimerkiksi jos alkuperäiskunnossa ostetussa 1950-luvun omakotitalossa peltikatto vuotaa, pesuhuoneen lattiakaivo on valuttanut vettä eristeisiin tai valurautaviemärit menevät täysin tukkoon, korjauskustannuksista on yleensä turha valittaa myyjälle. Ne kuuluvat talon normaalin ikääntymisen korjauksiin.

Toisaalta jos myyjä on tiennyt kattovuodosta, korjaillutkin sen aiheuttamia vaurioita ja selvästikin salannut asian, hän saattaa olla vastuussa osasta kustannuksista.

Yleisin seuraus virheestä on alennus kauppahinnasta. Myyjältä vaadittavassa hinnanalennuksessa kannattaa olla realistinen. Vaikka hinnanalennuksen määrän arvioinnissa otetaan usein pohjaksi virheen korjauskustannukset, ei riidanratkaisussa yleensä suositeta kustannuksia hyvitettäviksi täysimääräisesti.

Kun käytettyä omakotitaloa korjataan, talon arvo yleensä nousee kauppahintaan verrattuna. Korjauksesta koituva tasonparannus ja käyttöiän pidennys ovat sitä suurempia, mitä vanhemmasta kohteesta on kysymys. Lisäksi on huomioitava, että hinnanalennuksen määrittelyssä otetaan huomioon ainoastaan ne kulut, jotka ovat välttämättömiä virheen korjaamiseksi. Korjausten yhteydessä mahdollisesti tehtävät muut remonttityöt on kyettävä erottamaan hinnanalennuksena vaadittavista kustannuksista.

Omakotitalon kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä ostajalla vastaavasti ole velvollisuutta hyväksyä myyjän korjaustarjousta. Osapuolet voivat sopia, että myyjä korjaa virheen.

Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tapauksissa olla oikeus vahingonkorvaukseen. Salaisen virheen tapauksissa ei vahingonkorvausta voi saada.

Kaupan purkaminen edellyttää myyjän olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys kaupan purkamiseen on erittäin korkea. Kaupan purkaminen voi tulla ajankohtaiseksi lähinnä tilanteessa, jossa virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.