Käytetyn asunnon myyminen

Kun myyt itse asuntoa asunto-osakeyhtiöstä, et myy pelkästään asuntoa vaan myös osuuden asunto-osakeyhtiössä. Siksi myyntitilanteessa pitää hankkia viimeiset tiedot taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Hanki asunto-osakeyhtiön asiapapereista

• isännöitsijäntodistus korjaustarveselvityksineen. Tarkista, että todistuksen tiedot ovat ajan tasalla ja vastaavat todellisuutta. Myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen mahdollisista virheellisistä tiedoista. Jos isännöitsijäntodistuksessa on virhe, ja tästä aiheutuu myyjälle vahinkoa, myyjä voi kuitenkin hakea korvausta isännöitsijältä.
• asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys
• viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja ja yhtiökokouksessa käsitellyt taloudelliset asiakirjat kuten tilinpäätös, tase ja taloussuunnitelma.

Myyjän pitää tietää yhtiökokouksessa käsitellyt asiat, vaikka ei kokouksiin itse osallistuisikaan. Usein kaupan osapuolet riitelevät siitä, onko ostajalle kerrottu lainkaan tai riittävän selkeästi tulossa olevista peruskorjauksista, esimerkiksi putki- tai kattoremontista.

Muista kertoa ostajalle

• jo päätetyistä sekä tietämistäsi suunnitteilla olevista remonteista taloyhtiössä
• asuntoa, asuntoalueen palveluja ja ympäristöä koskevat tiedot, joilla voi olla vaikutusta kauppaan
• asuntoa koskevat viat ja puutteet
• asuinalueen kaavoitustilanne.

Jos rakennus on useita kymmeniä vuosia vanha eikä putkiremonttia ole tehty, sellainen on yleensä odotettavissa. Jos taloyhtiössä ei ole asiaa vielä käsitelty tai sitä on pohdittu vain yleisluonteisesti, asiasta ei tarvitse erityisesti mainita ostajalle.

Asunnon ilmoittelu ja esittely

Jos myyt itse asuntoasi, pitäydy myynti-ilmoituksessa, esitteissä ja esittelyssä tosiasioissa.

• Tee myynti-ilmoitus asunnosta esimerkiksi sanomalehtien ja internetin myyntipalstoille.
• Tee esittelyyn esite, jossa on myös asunnon pohjapiirros.
• Varaa katsojille mahdollisuus tutustua taloyhtiötä koskeviin asiapapereihin.

Esittelyssä kannattaa antaa katsojien tutustua rauhassa asuntoon, kuten kiinteistönvälittäjätkin tekevät. Tutustu alueesi asuntojen hintoihin ja arvioi asunnon hinta realistisesti.

Lisätietoa hintatiedoista löydät Kiinteistövälitysalan keskusliiton verkkosivuilta

Ostotarjous

Jos myyt asuntoa itse, ostotarjous voi olla suullinen tai kirjallinen. Välittäjälle asunnon ostotarjous tehdään aina kirjallisesti. Kirjallista tarjousta kannattaa suosia myös silloin, kun myyt asuntoa itse, jotta molemmat tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa.

Tarjoukseen voi laittaa ehtoja sen sitovuudesta:

• Tarjoukseen kannattaa laittaa ehto hyväksytyn tarjouksen purkamisesta, jolloin tarjouksen perunut osapuoli joutuu maksamaan tarjouksessa etukäteen määritellyn sovitun sopimussakon tai käsirahan määrän. Enimmillään ne voivat olla 4 prosenttia asunnon kauppahinnasta.
• Ostaja saattaa haluta tarjoukseen nk. purkavan ehdon, jossa todetaan selkeästi, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido. Purkavaa ehtoa käytetään esimerkiksi silloin, jos ostaja on epävarma asuntolainan saamisesta.

Jos ensimmäinen tarjous tingittyine hintoineen ei miellytä,

• voit olla vastaamatta tarjoukseen, jolloin se raukeaa
• voit tehdä vastatarjouksen, jolloin alkuperäinen tarjous raukeaa

Ostajaehdokkaan pitää vastata vastatarjoukseen antamasi määräajan puitteissa. Tarjouksen voimassaoloaikaa ei kannata tehdä liian pitkäksi. Pari päivää yleensä riittää.

Tee kaikki tarjouksen vaiheet kirjallisesti, ainakin sähköpostilla. Näin vältyt esimerkiksi siltä, että hinta, maksuaikataulu tai kaupantekopäivä jäävät vain puheiden varaan.

Myyjä päättää, kenelle myy asunnon

Voit itse päättää, minkä ja millaisen tarjouksen hyväksyt. Asuntoa ei ole koskaan pakko myydä, vaikka olisit tehnyt välityssopimuksen. Huomioi kuitenkin, että välityssopimuksissa on vakiintuneesti ehto, jonka mukaan välitysliikkeelle syntyy oikeus välityspalkkioon jo silloin, kun asunnosta tehty niin kutsuttu täyden hinnan tarjous ja joka täyttää välityssopimuksessa sovitut hinta- ja muut ehdot.

Jos vetäydyt jo hyväksymästäsi tarjouksesta, ostajalle pitää maksaa tarjouksessa mahdollisesti sovittu sopimussakko.

Kauppakirja kannattaa tehdä kirjallisesti

Asunto-osakkeen kauppakirja on aina syytä tehdä kirjallisesti, ainakin kahtena kappaleena, toinen ostajalle ja toinen myyjälle.

Kauppakirjapohjia löydät esimerkiksi internetistä. Kauppakirjan laatimisen voi myös ostaa muun muassa välittäjältä, pankilta ja asianajotoimistolta.

Kauppakirjassa pitää näkyä kaikki sovitut kauppaehdot, kuten

• tiedot myyjästä ja ostajasta
• asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
• osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
• tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
• hinta ja maksuehdot
• osakekirjojen luovuttamisajankohta
• omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi
  maininta varainsiirtoveron maksamisesta.

Mainitse virheet ja tulevat remontit kauppakirjassa. Älä jätä asunnon selvistä virheistä kertomista suullisten mainintojen varaan.

Kauppakirjaan kannattaa laittaa maininnat

• asunnon merkittävistä virheistä, joista olet kertonut ostajalle aiemmin
  mihin taloyhtiön asiapapereihin ostaja on saanut tutustua ennen kaupantekoa
• yhtiöön tulevista mittavista remontista tai niiden suunnittelusta.

Esimerkiksi: ”Ostaja on tietoinen, että astianpesukone on vuotanut keittiön lattiarakenteisiin ja kosteusvahinko on korjattu (vuosi). Ostaja on myös tietoinen siitä, että asunto-osakeyhtiö on yhtiökokouksessaan (pvm) päättänyt tilata kattoremontin suunnittelutyön…”.