Uudisasuntojen verkkomarkkinointi

Linjauksen tausta ja tavoite

Valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001, asuntomarkkinointiasetus) säädetään, mitä tietoja asuntojen markkinoinnissa on annettava. Myös asuntokauppalaissa (843/1994) säädetään ennen kaupantekoa annettavista tiedoista. Kuluttajansuojalain (38/1978) 2 luvussa säädetään muun muassa totuudenvastaisien tai harhaanjohtavien tietoja antamisen kiellosta (kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §), olennaisten tietojen antamatta jättämisen kiellosta (kuluttajansuojalain 2 luvun 7 §) ja tiedonantovelvollisuudesta tarjottaessa yksilöityä hyödykettä (kuluttajansuojalain 2 luvun 8 §).

Linjauksessa käsitellään tietoja, joita uudisasuntojen markkinoinnissa tulee antaa asuntomarkkinointiasetuksessa edellytettyjen tietojen lisäksi. Taloyhtiölainaan, asuinkohteen maapohjan vuokrasuhteeseen ja erityisesti valinnaiseen vuokratonttiin liittyy taloudellisia riskejä, joita koskevat tiedot ovat keskeisiä asunnon ostoa harkitsevalle.

Tällä linjauksella pyritään

• auttamaan markkinoijia kertomaan uudisasuntojen verkkomarkkinoinnissa olennaiset taloudelliset tiedot nykyistä selkeämmin ja helpommin havaittavasti sekä
• parantamaan asunnon ostoa harkitsevien tiedonsaantia.

Linjauksen soveltaminen

Linjaus koskee sellaisten uudisasuntojen verkkomarkkinointia kuluttajille, joihin kohdistuu asuntokohtaista taloyhtiölainaa ja joiden markkinoijana on rakennuttaja, rakennusliike, kiinteistönvälitysliike tai muu elinkeinonharjoittaja. Linjauksen mukaisia periaatteita ja – markkinoijan saatavilla olevista tiedoista riippuen – yksityiskohtaisempiakin ohjeita sovelletaan siis myös ennakkomarkkinoinnissa.

Linjausta sovelletaan yksilöidyn asunnon myynti-ilmoitteluun. Kokonaisen asuinalueen tai uudiskohteen yleisluontoinen markkinointi, jossa myytäviä asuntoja ei yksilöidä, ei kuulu linjauksen soveltamisalaan.

Uudisasunnolla tarkoitetaan tässä uudessa tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetussa rakennuksessa sijaitsevaa käyttämätöntä asuntoa.

Linjausta ei sovelleta kuluttajansuojalain 10 luvussa tarkoitettujen aikaosuusasuntojen, asuntokauppalaissa tarkoitettujen osaomistusasuntojen eikä asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (393/2021) tarkoitettujen asumisoikeusasuntojen markkinointiin.

Tämä linjaus on laadittu taloyhtiölainoitettujen uudisasuntojen verkkomarkkinointia silmällä pitäen, mutta se pohjautuu myytävää asuntoa koskevien tietojen ilmoittamista ja muuta markkinointia koskeviin, yleisempiin säännöksiin. Linjauksella ei ole vaikutusta tällaisten säännösten soveltamisalaan.

Olennaiset tiedot heti selkeästi esiin

Tietojen esittämistapa

Tietojen esittämistapa voi olla omiaan johtamaan kuluttajaa harhaan varsinkin silloin, kun asunnosta maksettava hinta muodostuu useista osista, joista joitakin erityisesti korostetaan markkinoinnissa, kun taas muut osat esitetään huomaamattomammalla tavalla (kuluttajansuojalain 2 luvun 6 §).

Tietojen esittämisessä on olennaista, että kuluttaja saa asuntoa koskevaa ilmoitusta tarkastellessaan asunnon keskeiset taloudelliset tiedot vaivatta yhtenä, selkeänä kokonaisuutena. Asunnon oston taloudellisen kokonaisuuden on oltava helposti hahmotettavissa niin, että esimerkiksi erilaisten kohteiden vertailu on kuluttajalle vaivatonta. Suositeltavaa on myös, että kuluttaja voi ottaa ilmoituksen mukaiset tiedot itselleen helposti talteen.

Tiedot tulee esittää käyttämällä vakiintuneita termejä ja selkeää esittämisjärjestystä. Taloyhtiölainaan ja valinnaiseen vuokratonttiin liittyvät keskeiset taloudelliset tiedot tulee esittää selkeästi, ymmärrettävästi ja oikea-aikaisesti muiden taloudellisten tietojen, kuten asunnon hintatietojen, kanssa. Niitä ei saa ripotella eri kohtiin tai sijoittaa vaikeasti havaittavaan paikkaan, esimerkiksi lisätietojen yhteyteen. Tiedot eivät saa riittävää huomioarvoa, jos ne esitetään esimerkiksi vain erillisessä hinnastossa. Tiedot on saatava asuntoa koskevaa ilmoitusta tarkastelemalla; kuluttajan siirryttyä tarkastelemaan ilmoitusta keskeisten taloudellisten tietojen saaminen ei saa edellyttää tältä aktiivisia toimenpiteitä. Tällainen aktiivinen toimenpide on esimerkiksi linkin avaaminen taikka oletusarvoisesti piilotetun sisällön avaaminen hiiren painalluksella tai viemällä osoitin tietyn kohteen päälle.

Lyhennysvapaa jakso

Esittämistavalla on merkitystä myös silloin, kun markkinoinnissa tarjotaan lyhennysvapaata jaksoa taloyhtiölainalle. Jos taloyhtiölainan maksamiseen tarjotaan lyhennysvapaata jaksoa, on suositeltavaa ilmoittaa ensin se pääomavastikkeen määrä, joka sisältää lainaehtojen mukaisen koron ja lyhennyksen. Vasta tämän jälkeen ilmoitetaan se lyhennysvapaan jakson aikana maksettava pääomavastikkeen määrä, joka sisältää vain koron.

Taloyhtiölaina ja osakkaiden kollektiivinen vastuu

Taloyhtiölainoituksella myytävien asuntojen markkinoinnissa on lisäksi tuotava selkeästi esiin asunnon velaton hinta ja lainan ehtoihin liittyvät riskit, kuten korkojen nousun vaikutus pääomavastikkeen määrään. Koska myyntihinta tällöin muodostaa vain osan kuluttajan maksettavaksi tulevasta asunnon hinnasta, markkinoijan on varmistettava, ettei myyntihinta korostu markkinoinnissa velattoman hinnan kustannuksella.

Koska uudiskohteita myydään varsin suurilla taloyhtiölainoilla, markkinoinnissa on kerrottava myös osakkaiden kollektiivisesta vastuusta. Markkinoinnissa on mainittava, että osakkaat vastaavat taloyhtiölainasta yhdessä, mikä viime kädessä voi johtaa muiden osakkeenomistajien maksuvastuuseen, jos lainaa koskevia pääomavastikkeita ei saada joidenkin asuntojen osalta muutoin perittyä.

Valinnainen vuokratontti -malli

Valinnainen vuokratontti -termi käsittää erilaisia malleja, joissa vuokramaalla sijaitsevasta rakennuksesta asunnon ostaneet voivat lunastaa omistajalta taloyhtiölle rakennuksen maapohjaa ja näin pienentää asuntoon liittyviä kuukausikustannuksia. Tällaisen lunastuksen kohteena voi mallista riippuen olla osa tontista tai esimerkiksi tontin omistavan yhtiön osakkeista.

Asunnon ostajan on joko maksettava asunto-osakkeisiin kohdistuvan tontin osuuden vuokravastiketta tai lunastettava vastaava tontin osuus taloyhtiölle. Asuntoa ei siksi saa markkinoida niin, että lunastusosuuden hinta ja vuokravastike esitetään ilmoituksessa muihin hinta- ja vastiketietoihin nähden toissijaisina. Markkinoijan on siis erityisesti näiden tietojen esittämistavalla varmistettava, ettei numeerisistakaan hinta- ja kustannustiedoista synny kuluttajalle sellaista kuvaa, että tämä voisi välttyä sekä tontin osuuden lunastushinnan että vuokravastikkeen maksamiselta.

Tämä on otettava huomioon myös markkinointikanavissa kuluttajan käyttöön tarjottavissa haku- ja rajaustyökaluissa. Jos kuluttaja asettaa tällaisilla toiminnoilla asunnosta maksettavalle hinnalle ja hoitovastikkeelle ylärajan, näytettävien tulosten ulkopuolelle on rajattava joko ne asunnot, joiden hinta ylittää hintaehdon, tai ne asunnot, joista maksettavan hoitovastikkeen ja vuokravastikkeen summa ylittää vastike-ehdon.

Ilmoituksessa on esitettävä kulloinkin seuraavana mahdollisena lunastushetkenä asunnon ostajan tosiasiassa maksettavaksi tuleva täsmällinen lunastushinta. Se ei kuitenkaan usein ole ilmoituksen julkaisuajankohtana tiedossa. Tällaisessa tilanteessa on todellisen lunastushinnan asemesta ilmoitettava sen arvioitu suuruus kulloinkin seuraavana mahdollisena lunastusajankohtana ja arviossa käytetyt, esimerkiksi kuluttajahintaindeksiä koskevat oletukset. On olennaista, että hinnan arvioluonne ja laskutapa esitetään selkeästi. Arvio on tehtävä riittävän tiedon perusteella huolellisesti ja ammattimaisesti niin, että kuluttaja saa todenmukaisen kuvan maksettavakseen tulevasta lunastushinnasta. Jos ilmoitus on esillä siinä tarkoitetun lunastushetken koittaessa, ilmoituksessa oleva hinta tai hinta-arvio on päivitettävä vastaamaan tätä seuraavan mahdollisen lunastushetken mukaista hintaa.

Asunnon ostaja suorittaa asunto-osakeyhtiön maksaman varainsiirtoveron suuruuden osana lunastushintaa, ja ilmoitettavan lunastushinnan on näin ollen sisällettävä myös veron määrä.

Ostajalle on lisäksi tärkeää saada jo markkinoinnissa muutkin keskeiset tiedot ostettavan kohteen tontin lunastamisesta taloyhtiölle.

Verkkomarkkinoinnissa annettavat olennaiset taloudelliset tiedot

Velattoman hinnan ja myyntihinnan yhteydessä tulee antaa taloyhtiölainaa ja valinnaista vuokratonttia koskevat seuraavat olennaiset taloudelliset tiedot.

• jos kohde on taloyhtiölainoitettu
  • tieto taloyhtiölainoituksesta
  • asuntokohtainen osuus yhtiölainasta
  • lainan korko (kiinteä tai marginaali + viitekorko)
  • lainan takaisinmaksuaika
  • millä korkotasolla pääomavastikkeen määrä on laskettu
  • pääomavastikkeeseen vaikuttavat viitekoron ja marginaalin muutoksia koskevat tiedot
• maapohjan hallintamuoto sekä, jos kyse on vuokratontista, vuokranantaja ja linkki maanvuokrasopimukseen tai tieto siitä, miten kuluttaja saa sen nähtävilleen

• jos kohde on valinnaisella vuokratontilla
  • tontin osuuden lunastushinta
  • tieto osakkaan oikeudesta lunastaa asunto-osakkeisiin kohdistuva tontin osuus taloyhtiölle
  • minkä ajankohdan mukaiseksi lunastushinta on laskettu ja jos kyse on arviosta, tieto siitä ja arviossa käytetyistä oletuksista
  • tontin osuuden lunastukseen liittyvät muut tiedot eli lunastusajankohta, lunastukseen liittyvät muut kustannukset, lunastuksen vaikutus tontin osuuden vuokravastikkeeseen sekä lunastushinnan korotus- ja muut ehdot tai näiden tietojen sijainti esimerkiksi linkin avulla
• tieto osakkaiden kollektiivisesta vastuusta
• vastiketiedot
  • hoitovastike
  • jos kohde on valinnaisella vuokratontilla, tontin vuokravastike ja tieto siitä, että vuokravastikkeen maksaminen ei vähennä tontin osuuden lunastushintaa, sekä vastikkeen korotus- ja muut ehdot tai näiden ehtojen sijainti esimerkiksi linkin avulla
  • pääomavastike, joka sisältää koron ja lyhennyksen
  • vastikkeiden yhteismäärä sisältäen mahdollisen vuokravastikkeen
  • mahdollinen lyhennysvapaa jakso ja vastikkeiden määrä lyhennysvapaan jakson ajalta