Asianosainen
VVO-yhtymä Oyj ja sen tytäryhtiö VVO Kiinteistövastuu Oy
Toimenpidepyynnön tekijä
Matti Partanen, Kuopio
Asian vireilletulo ja selvittystoimenpiteet
Matti Partanen pyysi 19.12.1997 päivätyllä toimenpidepyynnöllään Kilpailuvirastoa tutkimaan, onko VVO-yhtymä Oyj (jäljempänä myös VVO-yhtymä tai VVO) noudattanut kilpailulainsäädäntöä antaessaan toimeksiantoja omistamalleen isännöintiyhtiölle VVO Kiinteistövastuu Oy:lle (jäljempänä myös VVO Kiinteistövastuu tai Kiinteistövastuu) ilman kilpailuttamista. Partanen epäili, että VVO-yhtymä maksaa VVO Kiinteistövastuulle korkeampaa korvausta isännöintitehtävistä, kuin mikä on normaali korvaustaso markkinoilla kyseisistä palveluista.
Kilpailuvirasto antoi 12.3.1998 ympäristöministeriölle lausunnon, jossa havaitut ongelmat tuotiin esiin. Virasto kannatti ehdotusta, jonka mukaan palvelujen ostaminen arava- ja korkotukilainoitettua asuntotuotantoa harjoittavan yhteisön kanssa samaan konserniin kuuluvalta yhtiöltä sallittaisiin vain sillä edellytyksellä, että palvelun hankkiminen perustuu kilpailuttamiseen tai maksettava korvaus on enintään yleisen hintatason mukainen.
Kilpailuvirasto antoi asiasta päätöksen 8.3.1999. Virasto totesi, että eduskunta hyväksyi 19.2.1999 hallituksen esityksen laeiksi aravalain, vuokra-asuntojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. Virasto totesi edelleen, että hyväksytyt lakiesitykset antavat asuntoviranomaisille mahdollisuuden ryhtyä selvittämään toimenpidepyynnössä epäiltyä ylihinnoittelua ja poisti toimenpidepyynnön käsittelystä.
Partanen valitti Kilpailuviraston päätöksestä kilpailuneuvostoon, joka jätti 25.8.2000 tekemällään päätöksellä (dnro 44/690/1999) Partasen valituksen tutkimatta siltä osin, kun se koski VVO-yhtymän velvollisuutta kilpailuttaa isännöinti- tai muita palveluhankintoja, koska Partanen ei ollut hankintalainsäädännön tarkoittama asianosainen. Kilpailunrajoituslain soveltamisen osalta neuvosto palautti asian Kilpailuvirastoon uudelleen käsiteltäväksi sillä perusteella, että em. asuntolainsäädännön muutokset eivät koskeneet ennen 1.1.1980 lainoitettuja kohteita.
Kilpailuvirasto pyysi 13.2.2001 Itä-Suomen lääninhallitusta selvittämään, aiheutuuko VVO-yhtymän omistamien kiinteistöjen isännöintipalvelujen järjestämisestä kilpailunrajoituslaissa tarkoitettuja vahingollisia vaikutuksia Kuopion alueen isännöintipalvelujen markkinoilla.
Itä-Suomen lääninhallituksen kilpailu- ja kuluttajaosasto on hankkinut aiempien Kilpailuviraston ja kilpailuneuvoston saamien asiakirjojen lisäksi 21.6.2001 VVO Kiinteistövastuulta selvityksen VVO-yhtymän omistamien kiinteistöjen isännöintipalveluiden kilpailuttamisesta. Lisäksi lääninhallitus on hankkinut 25.6.2001 selvityksiä Valtion asuntorahastolta ja 14.9.2001 Kuopion kaupungin asuntotoimelta.
Itä-Suomen lääninhallitus lähetti saamiensa selvitysten perusteella tekemänsä ratkaisuehdotuksen 28.9.2001 kommentoitavaksi Partaselle. Partanen ei lausunut asiasta mitään lääninhallituksen asettamaan määräpäivään mennessä.
Itä-Suomen lääninhallitus toimitti selvityksensä Kilpailuvirastoon 17.10.2001 ja täydensi vielä selvityksiä 8.10.2002.
Asian selvittäminen
Yritykset
VVO-yhtymä Oyj tarjoaa vuokra-, asumisoikeus-, osaomistus- ja omistusasuntoja sekä harjoittaa rakennuttamista ja isännöintiä. Konsernin omistuksessa on yli 35 000 asuntoa 71 paikkakunnalla. Asunnoissa asuu lähes 100 000 asukasta. Vuonna 1999 konsernin liikevaihto oli 1,14 miljardia markkaa.
VVO-yhtymän liiketoiminta-alueet ovat kiinteistöliiketoiminta, rakennuttaminen ja isännöinti. Kiinteistöliiketoiminta käsittää investoinnit, kiinteistöjen omistajahallinnon ja kiinteistönpidon. Kiinteistöjen omistaminen on eriytetty yleishyödyllisyyslainsäädännön ja viranomaisohjeiden edellyttämällä tavalla eri omistajayhtiöille rahoitusmuotojen mukaisesti. Kiinteistöjen omistajahallinto ja markkinointi sekä asumispalvelujen ja kiinteistönpidon ohjaus, valvonta ja kehitystoiminta on keskitetty konsernin kaikkien yhtiöiden osalta VVO Asunnot Oy:n kiinteistöyksikölle.
VVO-konserniin kuului tilikauden 1999 lopussa emoyhtiön lisäksi 297 tytäryhtiötä ja 46 osakkuusyhtiötä. Emoyhtiön kokonaan omistamia tytäryhtiöitä ovat VVO Rakennuttaja Oy, VVO Kiinteistövastuu Oy, VVO-Sähkö Oy, asumisoikeusasuntoja omistava Asoasunnot Oy (8 tytäryhtiötä), osaomistusasuntoja omistavat Kymppikoti Oy (32 asunto-osakeyhtiötä) ja VVO Osaomistus Oy (4 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä) sekä vuokra-asuntoja omistavat VVO-Asunnot Oy (32 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä), VVO Korkotukikiinteistöt Oy (12 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä), VVO Kiinteistökehitys Oy (125 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä), Suomen vuokratalot Oy (32 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä) ja 37 asunto- tai kiinteistöosakeyhtiötä. Lisäksi emoyhtiö omistaa enemmistön viidessä asunto- tai kiinteistöosakeyhtiössä.
VVO Kiinteistövastuu Oy hoitaa, ohjaa ja valvoo paikallisesti isännöinti-, markkinointi-, kiinteistönpito- ja asukaspalvelutehtäviä. Kiinteistövastuun aluetoimistot toimivat konsernin paikallisyksiköinä. Toiminnassaan yhtiö nojaa yhteistyöhön VVO:n kiinteistöomistuksen kanssa, jonka käyttäjätoimintojen organisoinnista se alueellisesti vastaa. VVO Kiinteistövastuun työkanta oli tilivuoden 1999 päättyessä 44 328 asuntoa ja liikevaihto 61,2 mmk, josta VVO-konsernin ulkopuolinen osuus oli 24,6 %.
Toimenpidepyynnön tekijän selvitys
Partasen toimenpidepyynnön sekä kilpailuneuvostoon toimittaman valituksen liitteinä oli osoitteessa Rypysuontie 49 sijaitsevan Partasen kotikiinteistön sekä sen läheisyydessä, Rypysuontie 66:ssa sijaitsevan kiinteistön talousarviot sekä tuotto- ja kululaskelmia. Kumpaakin isännöi VVO Kiinteistövastuu. Lisäksi liitteenä oli kuopiolaisen Asunto Oy Aarneenpuiston talousarvio. Partanen oletettavasti katsoi laskelmien osoittavan VVO Kiinteistövastuun ylihinnoittelun tai ainakin viittaavan siihen.
Vuonna 1979 valmistuneen Rypysuontie 49:n isännöintikulut (mk/m2/kk) ovat vuosina 1995–1997 vaihdelleet välillä 1,23–1,28 mk, ja arvio vuodelle 1998 oli 1,55 mk ja vuoden 1999 talousarvio 1,58 mk. Lisäksi toimisto-, markkinointi- ja asukashallintokulut ovat olleet 1,79–1,96 mk, arvio vuodelle 1998 1,96 mk ja vuoden 1999 talousarvio 2,00 mk. Rypysuontie 66:ssa vuonna 1997 isännöintikulut olivat 1,23 mk, arvio vuodelle 1998 1,55 mk ja talousarvio sitä seuraavalle vuodelle 1,58 mk. Toimisto-, markkinointi- ja asukashallintokulut ovat vuonna 1997 olleet 1,87 mk, arvio vuodelle 1998 1,75 mk ja vuoden 1999 talousarvio 1,79 mk. Asunto Oy Aarneenpuiston osalta ei ollut tiedossa kiinteistön pinta-alaa, joten samanlaista neliökohtaista hintaa ei voitu laskea, myöskään isännöintipalveluita ei ollut eritelty.
Partanen esitti lisäksi, että lämmityskustannusten suhdetta isännöitsijänpalkkioon voitaisiin käyttää isännöitsijäpalkkioiden vertailussa osoittamaan isännöitsijäpalvelujen mahdollista ylihinnoittelua.
VVO-yhtymä Oyj:n selvitys
VVO-konsernin Kuopion aluetoimiston vastuualue kattaa Kuopion, Varkauden, Savonlinnan, Siilinjärven, Joensuun, Nurmeksen, Lieksan ja Iisalmen kaupungit. Vastuualueella on noin 1600 VVO:n asuntoa. Kuopiossa näistä on noin 1 100 asuntoa, joista noin 300 on ennen 1.1.1980 aravalainoitettuja.
VVO Kiinteistövastuun Kuopion aluetoimiston liikevaihto oli vuonna 2000 noin 2,8 mmk. Aluetoimisto isännöi kaikkia VVO-konsernin omistamia Kuopion alueen asuntoja, jotka muodostavat 88 % sen isännöimästä rahamääräisestä työkannasta. VVO-konsernin ulkopuolisesta työkannasta merkittävän osan omistavat valtakunnalliset liikekiinteistöomistajat, kuten Eka-kiinteistöt Oy. VVO Kiinteistövastuun markkinaosuus kiinteistöpalveluiden markkinoilla Kuopiossa on sen oman arvion mukaan alle 10 %. Markkinaosuudessa ei ole tapahtunut muutoksia viime aikoina.
VVO:n mukaan isännöintitoimeksiannot ovat yksilöllisiä. Yksikköhintatason määrittävät laatu- ja laajuuskriteerit, joten isännöintipalkkioiden vertailu pelkän mk/m2/kk -palkkion perusteella ei ole mahdollista. Isännöintipalkkiot konsernin sisällä eivät vaihtele ennen ja jälkeen 1.1.1980 lainoitettujen kohteiden välillä. Myöskään ulkopuolisen kannan isännöintipalkkiot eivät eroa konsernin omistuksessa olevasta kannasta, mikäli työtehtävät vastaavat toisiaan.
VVO-konsernin suoraan omistaman työkannan hintataso (mk/m²/kk) on 1,19 mk, sen omistamien yhtiömuotoisten kohteiden 1,66 mk ja asumisoikeuskohteiden 1,65 mk sekä ulkopuolisen liikekiinteistökannan 0,82–1,30 mk. Konsernin omistaman asuntokannan isännöintipalkkioihin vaikuttaa suuresti mm. se, että toimeksiantoon sisältyy erityisiä taloushallinnon, yhtiöhallinnon sekä asukashallinnon vaatimia tehtäviä, joita ulkopuolisiin isännöintitoimeksiantoihin ei sisälly.
Valtion asuntorahaston selvitys
Asuntorahaston tilastojen mukaan erilaisia aravalainoitettuja asuntoja on Suomessa yhteensä noin 850 000. Aravavuokra-asuntoja oli vuoden 1999 lopussa 363 908, näistä 206 646 oli lainoitettu ennen 1.1.1980.
Valtion asuntorahaston antaman selvityksen mukaan Kuopiossa oli vuonna 2000 kaikkiaan 10 202 aravavuokra-asuntoa, näistä 3 573 oli ennen 1.1.1980 lainoitettuja. Aravavuokra-asunnot jakautuivat eri ryhmiin seuraavasti: ns. tavanomaiset aravavuokra-asunnot 7 830, vanhusten asunnot 889, opiskelija-asunnot 1 308 ja erityisryhmien asunnot 175. Ennen vuotta 1980 lainoitetut jakautuivat vastaavasti: tavanomaiset aravavuokra-asunnot 2 901, vanhusten asunnot 267, opiskelija-asunnot 351 ja erityisryhmien asunnot 54.
VVO-konsernin asuntokanta koostui pelkästään tavanomaisista aravavuokra-asunnoista, joita oli 912 eli noin 12 % Kuopion tavanomaisista aravavuokra-asunnoista. Näistä 278 oli ennen vuotta 1980 lainoitettuja. Vuonna 2000 Kuopiossa valmistui tai vapautui 1 839 aravavuokra-asuntoa, joista VVO:n omistamia oli 267.
Kuopion kaupungin asuntotoimen selvitys
Kuopion alueella on VVO:n lisäksi useita muita merkittäviä vuokra-asuntojen rakennuttajia ja tarjoajia, esimerkiksi Niiralan Kulma Oy (noin 5510 asuntoa), Satoyhtymä (479), Kiinteistö-Kys Oy (949), Aktiiva Oy, Avarra Oy (103) ja Pohjois-Savon YH-Rakennuttaja (152 asuntoa).
Kuopiossa on viime vuosina tullut tarjolle yhä laadukkaampia vuokra-asuntoja, ja asukkaiden saaminen vapautuviin asuntoihin on selvästi vaikeutunut. Tämä koskee myös VVO-yhtymää. VVO:n keskimääräinen vuokrataso Kuopiossa on ollut vuonna 2000 kaupungin keskitasoa, 39,81 mk/m2/kk hintahaitarin ollessa 33,61–47,3 mk/m2/kk.
Kuopion kaupungin asuntotoimen antaman selvityksen mukaan yksityisen isännöinnin hinnat vaihtelevat Kuopiossa välillä 1,22–1,86 mk/m2/kk. Joissakin erittäin suurissa kohteissa voi isännöinnin laskennallinen asuinneliöhinta olla alle 1 mk/m2/kk. Yleisesti hintatarjoukset lasketaan mk/asunto mukaan. Tällöin hintahaitari Kuopiossa on 61–85,4 mk/asunto.
Eri yhtiöiden välisiä isännöintipalkkioiden hintoja verrattaessa on huomioitava, että osassa yhtiöitä hoidetaan isännöinnin ohella paljon muitakin yhtiölle kuuluvia taloushallinnon ja usein myös työnjohdon tehtäviä. Näin ollen kunkin yhtiön kirjanpidon kirjauskäytännöstä riippuu, mikä osa työstä katsotaan isännöintiin liittyviksi suoritteiksi.
Kuopiossa toimivissa suurimmissa vuokra-asuntoyhtiöissä isännöinnin hoitaa kunkin yhtiön oma henkilöstö. VVO ostaa isännöintipalvelut tytäryhtiöltään VVO Kiinteistövastuulta. Pienissä yhtiöissä isännöintipalvelut ovat ostopalveluja. Valtion lainoittamat yhtiöt eivät juurikaan kilpailuta palveluja, vaan tekevät työn pääsääntöisesti itse. Kuopion kaupungin selvityksen mukaan VVO Kiinteistövastuun osuus markkinoista ei ole viime vuosina muuttunut.
Muut selvitykset
Suomen Kiinteistöliiton ja Suomen Isännöitsijäliiton tekemän tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot vaihtelevat suuresti. Erot liittyvät mm. kiinteistöjen ikään – vanhassa rakennuksessa kiinteistön hoitoon liittyvää työtä on enemmän. Myös samanikäisten talojen isännöitsijäpalkkioissa on suuria eroja. Työmäärään vaikuttaa esimerkiksi se, onko taloyhtiöllä velkaa.
Korkeampia palkkioita maksetaan ennen vuotta 1960 rakennetuissa taloissa, niissä isännöintipalkkiot ovat keskimäärin 1,46 mk/m2/kk. 1980-luvun taloissa keskimääräinen isännöintipalkkio on 1,11 mk/m2/kk.
Kilpailuoikeudellinen arviointi
Kilpailuoikeudellisen arvioinnin lähtökohdat
Kilpailuvirasto on puuttunut elinkeinonharjoittajien syrjivään ja kohtuuttomaan hinnoittelukäytäntöön pääsääntöisesti vain kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdan perusteella eli tapauksissa, joissa elinkeinonharjoittajan on todettu olevan määräävässä markkina-asemassa asiakkaisiinsa ja kilpailijoihinsa nähden.
Kilpailunrajoituslain 3 §:n 2 momentin mukaan määräävä markkina-asema katsotaan olevan elinkeinonharjoittajalla tai elinkeinonharjoittajien yhteenliittymällä, jolla koko maassa tai tietyllä alueella on yksinoikeus tai muu sellainen asema tietyillä hyödykemarkkinoilla, että se merkittävästi ohjaa hyödykkeen hintatasoa tai toimitusehtoja taikka vastaavalla muulla tavalla vaikuttaa kilpailuolosuhteisiin tietyllä tuotanto- tai jakeluportaalla.
Muut kuin määräävässä markkina-asemassa olevat elinkeinonharjoittajat saavat pääsääntöisesti hinnoitella hyödykkeensä vapaasti ja sopia ehdoista haluamallaan tavalla kauppakumppaniensa kanssa. Kilpailunrajoituslain 9 §:n vahingollisuusarviointia voidaan kuitenkin soveltaa yrityksen yksipuoliseen menettelyyn niissä tapauksissa, joissa yrityksellä on markkinavoimaa, mutta sitä ei ole riittävästi määräävän markkina-aseman toteamiseksi. Säännöksen mukaan kilpailunrajoituksella katsotaan olevan vahingollisia vaikutuksia, jos se terveen ja toimivan taloudellisen kilpailun kannalta sopimattomalla tavalla vähentää tai on omiaan vähentämään tehokkuutta elinkeinoelämän piirissä tai estää tai vaikeuttaa toisen elinkeinonharjoittamista.
Vahingollisuuskriteerin täyttyminen ei kuitenkaan yksin riitä tekemään rajoitusta vahingolliseksi, sillä säännöstä sovellettaessa kiinnitetään ensisijaisesti huomiota siihen, miten menettely vaikuttaa kilpailuolosuhteisiin koko toimialalla. Erityistä huomiota kiinnitetään menettelyllä tavoiteltuihin ja markkinoilla ilmeneviin kilpailuvaikutuksiin.
Relevantit markkinat ja VVO-yhtymän markkina-asema
Määräävän markkina-aseman olemassaolon ja sen mahdollisen väärinkäytön arvioinnin perusteena ovat tapauskohtaisesti määriteltävät relevantit hyödyke- ja maantieteelliset markkinat. Sellaiset hyödykkeet, joita asiakkaat pitävät toisiaan kohtuullisesti korvaavina, luetaan mukaan relevantteihin hyödykemarkkinoihin. Maantieteellisiä markkinoita määriteltäessä otetaan huomioon tarkastelun kohteena olevan yrityksen toiminta-alue ja sellaiset alueet, joilla asiakkaiden on mahdollista solmia taloudellisesti ja teknisesti realistisia vaihtoehtoisia liikesuhteita.
Toimenpidepyyntö koski asuntomarkkinoilla toimivan vuokra-asuntojen omistajan tarvitsemien isännöitsijäpalvelujen järjestämistä. VVO:n aseman ja menettelyn arvioinnin kannalta on siten relevanttia tarkastella toisaalta vuokra-asuntomarkkinoita ja toisaalta isännöitsijäpalvelumarkkinoita.
Vuokra-asuntojen tarjonta
Niin koko maassa kuin Kuopion alueellakin on useita merkittäviä vuokra-asuntojen rakennuttajia ja tarjoajia. Vuonna 2000 VVO-yhtymän hallinnassa oli 38 000 asuntoa eli noin 5 % maamme vajaasta 800 000 vuokra-asunnosta.
Vuonna 2000 Kuopiossa oli yhteensä 10 202 aravavuokra-asuntoa, ja näistä VVO-konsernin hallinnassa oli 912 asuntoa eli 8,9 %. VVO-konsernin aravavuokra-asuntojen kanta koostui pelkästään ns. tavanomaisista aravavuokra-asunnoista, joita Kuopiossa oli 7 830. VVO:n osuus näistä oli siten 11,6 %.
Ennen 1.1.1980 lainoitettuja aravavuokra-asuntoja oli Kuopiossa vuonna 2000 yhteensä 3 573, joista tavanomaisia aravavuokra-asuntoja oli 2 901. Näistä VVO-konsernin osuus oli 278 asuntoa eli 9,6 %.
Markkinaosuustietojen ja yhtymän kohtaaman kilpailun perusteella VVO-yhtymän ei voida katsoa olevan määräävässä markkina-asemassa edes kaikkein kapeimmin määritellyllä markkinasegmentillä eli Kuopiossa sijaitsevien, ennen vuotta 1980 lainoitettujen aravavuokra-asuntojen rakennuttamisessa ja tarjoamisessa.
Isännöintipalvelut
Isännöintipalvelut käsittävät asunto-osake-, kiinteistö- ja vuokrataloyhtiöiden juoksevien asioiden hoitamisen. Isännöinti on osa kiinteistöjen hoitoon ja ylläpitoon liittyviä kiinteistönhoitopalveluita. Isännöinnin lisäksi muita kiinteistönhoidon osa-alueita ovat esimerkiksi huolto, siivous ja vartiointi.
Isännöintitehtävät voidaan tehdä yhtiössä itse tai teettää ulkopuolisella. Suuntaus on pitkään ollut se, että palvelut ostetaan ulkopuoliselta yritykseltä. Isännöintipalveluja tarjoavat lähinnä isännöintiin erikoistuneet yritykset, jotka vaihtelevat kooltaan yksittäisistä ammatinharjoittajista isoihin valtakunnallisiin yrityksiin. Isännöinti- ja kiinteistöpalvelujen tarjonta voi liittyä myös osaksi muiden palvelujen tarjontaa, esimerkiksi tilitoimistot tai asianajotoimistot voivat tarjota myös isännöintipalveluja.
Markkinoille on tullut viime vuosina yrityksiä, jotka tarjoavat kiinteistöjen kokonaisvaltaista hoitoa ja hallinnointia, ns. manageerausta, johon sisältyy useita erillisten yritysten tai kiinteistönomistajien aikaisemmin itse suorittamia palveluja. Huolimatta siitä, että kiinteistöpalvelujen tarjonnassa on tapahtunut eri palvelujen paketointia, markkinoilla on yhä runsaasti yrityksiä, jotka tarjoavat asunto-osakeyhtiöille ja kiinteistönomistajille erityisesti isännöintiin liittyviä palveluja. Isännöintipalvelujen voidaankin edelleen katsoa muodostavan omat hyödykemarkkinansa.
Isännöintipalvelut hankitaan kiinteistön koosta riippuen joko pieniltä paikallisilta tai alueellisilta taikka isoilta valtakunnallisilta yhtiöiltä. Yksittäiset asunto-osakeyhtiöt käyttävät yleensä paikallisten isännöitsijöiden palveluja ja valtakunnalliset liikekiinteistöjen omistajat vastaavasti suurten, mahdollisesti valtakunnallisten yritysten palveluja. Isännöitsijäpalvelujen kysyntä ja tarjonta on kuitenkin valtaosin paikallista tai alueellista.
Isännöinti- ja kiinteistöpalveluja tarjoavan VVO Kiinteistövastuun työkanta oli koko Suomessa tilivuoden 1999 päättyessä 44 328 asuntoa ja liikevaihto 61,2 mmk, josta VVO-konsernin ulkopuolinen osuus oli 24,6 %. VVO:n Kuopion aluetoimisto isännöi kaikkia VVO-konsernin omistamia asuntoja Kuopion alueella, mikä muodostaa 88 % isännöidystä työkannasta. Ulkopuolisesta työkannasta (12 %) merkittävän osan omistavat valtakunnalliset liikekiinteistöomistajat kuten Eka-kiinteistöt Oy. VVO:n oman arvion mukaan VVO Kiinteistövastuun markkinaosuus Kuopiossa on alle 10 %, eikä siinä ole tapahtunut muutoksia viime aikoina. Tätä tukee myös Kuopion kaupungin asuntotoimelta saatu selvitys, jonka mukaan VVO Kiinteistövastuun osuus markkinoista ei ole viime vuosina muuttunut.
Isännöintipalveluja tarjoavia yrityksiä on pelkästään Kuopion alueella useita kymmeniä. Asiakkaiden käytettävissä olevien vaihtoehtojen ja VVO Kiinteistövastuun markkinaosuuden perusteella Kilpailuvirasto arvioi, että VVO-yhtymällä ei ole kilpailunrajoituslain 3 § 2 momentin mukaista määräävää markkina-asemaa kiinteistöjen isännöitsijäpalvelujen markkinoilla Kuopion talousalueella. Kun VVO-yhtymän isännöitsijäpalvelujen hankinnan ja hinnoittelun kohtuullisuuden ja tasapuolisuuden arvioinnissa ei siten voida soveltaa kilpailunrajoituslain 7 §:ää, Kilpailuvirasto on arvioinut VVO-yhtymän menettelytapoja lain 9 §:n perusteella.
VVO-yhtymä Oyj:n isännöintipalkkioiden arviointi kilpailunrajoituslain 9 §:n perusteella
Kilpailunrajoituslain 9 §:n vahingollisuuskriteerit täyttyvät, mikäli VVO-Yhtymän isännöitsijäpalkkioita koskevassa asiassa on kysymys sellaisesta kilpailun rajoittamisesta, joka kokonaisuudessaan vähentää olennaisessa määrin kilpailun toimivuutta isännöintimarkkinoilla tai edustaa periaatteellisesti epätervettä menettelytapaa. Tällaisesta olisi kysymys silloin, jos VVO Kiinteistövastuu olisi harjoittanut kilpailun toimivuutta olennaisesti vääristävää ristiinsubventointia, so. soveltanut ennen 1.1.1980 aravalainoitettujen kiinteistöjensä isännöinnissä sellaista mittavaa ja pitkäaikaista ylihinnoittelua, joka olisi mahdollistanut muiden VVO-yhtymän tarjoamien isännöintipalvelujen selkeän alihinnoittelemisen ja markkinoiden valtaamisen.
Partasen kotikiinteistön Rypysuontie 49:n isännöintikulut (mk/m2/kk) olivat vuosina 1995–1997 vaihdelleet välillä 1,23–1,28 mk ja arvio vuodelle 1998 oli 1,55 mk ja vuoden 1999 talousarvio 1,58 mk. Suomen Kiinteistöliiton ja Suomen Isännöitsijäliiton selvitysten mukaan taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot vaihtelevat suuresti. Korkeampia palkkioita maksetaan ennen vuotta 1960 rakennetuissa taloissa, joissa isännöintipalkkiot ovat keskimäärin 1,46 mk/m2/kk. 1980-luvun taloissa palkkio on keskimäärin 1,11 mk/m2/kk. Samanikäistenkin talojen isännöitsijäpalkkioissa on kuitenkin suuria eroja. Työmäärään vaikuttaa esimerkiksi se, onko taloyhtiöllä velkaa. Vanhassa rakennuksessa kiinteistön hoitoon liittyvää työtä on kuitenkin yleensä enemmän kuin uudemmassa rakennuksessa.
Kuopion kaupungin asuntotoimen mukaan isännöinnin hinnat vaihtelevat Kuopiossa 1,22–1,86 mk/m2/kk. Joissakin erittäin suurissa kohteissa voi isännöinnin laskennallinen asuinneliöhinta olla alle 1 mk/kk. Kaupungin asuntotoimen mukaan eri yhtiöiden välisiä isännöintipalkkioiden hintoja verrattaessa on huomioitava, että osassa yhtiöitä hoidetaan isännöinnin ohella paljon muitakin yhtiölle kuuluvia taloushallinnon ja usein myös työnjohdon tehtäviä. Näin ollen riippuu kunkin yhtiön kirjanpidon kirjauskäytännöstä, mikä osa työstä katsotaan vain isännöintiin liittyviksi suoritteiksi. Yleisen hintatason perusteella näyttää kuitenkin siltä, että VVO Kiinteistövastuun perimät hinnat eivät olennaisesti poikkea muiden Kuopion alueella isännöitsijäpalveluja tarjoavien yritysten hinnoista.
Partanen esitti, että VVO:n kiinteistöjen osalta lämmityskustannusten suhde isännöitsijän palkkioon osoittaisi isännöitsijäpalvelujen ylihinnan. Lämmitykseen kuluva energian (MWh) määrä on lähes sama Rypysuontie 49:ssä ja Asunto Oy Aarneenpuistossa, mutta energiasta on maksettu siitä huolimatta erisuuruinen kokonaishinta. Suhdevertailu suoraan ei olekaan mahdollista mm. sen takia, että lämmitettävää kuutiotilavuutta ei tiedetä. Isännöitsijäpalkkion ja lämmityskustannusten suhteen vertailu ei ole relevanttia senkään takia, että lämmityskustannuksetkin voivat vaihdella monesta syystä, esimerkiksi kiinteistöjen ominaiskulutus voi poiketa energian säästön tai hukkalämmön takia tai iso ostaja saattaa saada energian yksikköhinnaltaan edullisemmin.
Kilpailuvirasto toteaa, että edellä esitetyn perusteella VVO Kiinteistövastuun isännöitsijäpalkkioita ei voida pitää ylihinnoiteltuina. Lisäksi on otettava huomioon se, että isännöintitoimeksiannot ovat yksilöllisiä, jolloin laatu- sekä laajuuskriteerit vaikuttavat olennaisesti yksikköhintatasoon. Vertailu pelkän mk/m2 -palkkioperusteen perusteella ei anna luotettavaa perustetta hintavertailulle. Myöskään lämmityskustannusten ja isännöitsijäpalkkioiden suhdetta ei voida pitää relevanttina isännöitsijäpalkkioiden vertailun apuvälineenä.
Ei ole myöskään ilmennyt, että VVO Kiinteistövastuun hinnoittelukäytäntöä aravalainoitetuissa kiinteistöissä, joille aravalaina on myönnetty ennen 1.1.1980, olisi hyödynnetty muiden VVO-yhtymän tarjoamien isännöintipalvelujen alihinnoittelemiseksi. Myöskään ulkopuolisen kiinteistökannan isännöintipalkkiot eivät vaihtele konsernin omistuksesta olevasta kannasta, mikäli työtehtävät vastaavat toisiaan.
VVO Kiinteistövastuu Oy:n markkinaosuus isännöintipalvelujen markkinoilla Kuopiossa on Kiinteistövastuun oman ilmoituksen mukaan arviolta alle 10 %, eikä siinä ole tapahtunut yhtiön ja Kuopion kaupungin asuntotoimen mukaan muutoksia viime aikoina. Muitakaan merkkejä ristiinsubventiosta ei ole ollut, esimerkiksi kilpailevien isännöinti- ja kiinteistönhoitoyritysten toimenpidepyyntöjä.
Arvioitaessa isännöintipalvelujen järjestämisen ja hinnoittelun vaikutuksia VVO:n vuokralaisten kannalta voidaan lisäksi todeta, että VVO:n keskimääräinen vuokrataso Kuopiossa on ollut vuonna 2000 Kuopion kaupungin keskitasoa, 39,81 mk/m2/kk hintahaitarin ollessa 33,61–47,3 mk/ m2/kk. Asumiskustannukset, jotka sisältävät isännöintikulut, eivät näin ollen ole olennaisesti poikenneet kaupungin yleisestä vuokratasosta. Kun isännöintikustannukset lisäksi muodostavat kokonaisuudessaan vuokrasta alle 5 %, isännöintipalkkioiden väliset erot ovat vuokralaisen talouden kannalta suhteellisen vähämerkitykselliset.
Edellä mainittujen seikkojen lisäksi Kilpailuvirasto kiinnittää huomiota lakiin yhteishallinnosta vuokra-asunnoissa (649/1990), jonka perusteella vuokratalojen asukkailla on Partasen valituksessaan kaipaaman julkisen valvonnan puuttumisesta huolimatta halutessaan mahdollisuus vaikuttaa isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämiseen. Lain mukaan asukastoimikunnan tehtävänä on mm. tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausunto huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä (10 §). Asukkailla on lisäksi oikeus nimetä ehdokkaita vuokra-asuntoyhtiön hallitukseen (12 §).
Ratkaisu
VVO-yhtymä Oyj:n vuokra-asuntojen isännöitsijäpalveluiden järjestämisestä Kuopion alueella ei ole aiheutunut sellaisia kilpailunrajoituslain 9 §:n tarkoittamia vahingollisia vaikutuksia, että Kilpailuviraston jatkotoimenpiteet asiassa olisivat tarpeellisia. Asia poistetaan käsittelystä.
Sovelletut säännokset
Kilpailunrajoituslain (480/92) 3 §, 7 § ja 9 §.
Muutoksenhaku
Kilpailuviraston tähän ratkaisuun saa hakea muutosta kilpailunrajoituslain 21 §:n mukaan markkinaoikeudelta siinä järjestyksessä kuin hallintolainkäyttölaissa (586/96) säädetään. Valitusosoitus on liitteenä.