Asianosaiset
Lounais-Suomen Maaseutuvälitys Oy Lkv, hakija
Asian vireilletulo
Lounais-Suomen Maaseutuvälitys Oy Lkv:n on tehnyt Kilpailuvirastolle toimenpidepyynnön koskien lainhuudon ja kiinnityksen hakemista luotonannon yhteydessä. Toimenpidepyynnön mukaan pankit edellyttävät, että asiakas, joka nostaa luottoa kiinteistön ostoa varten, antaa kyseiselle pankille myös lainhuudon ja kiinnityksen hakemista koskevan toimeksiannon. Toimenpidepyynnössä tämän menettelyn on katsottu vääristävän kilpailua, koska asiakas ei voi vapaasti valita, mistä hän ostaa kyseisen palvelun.
Asian selvittäminen
Kilpailuvirasto on pyytänyt asiassa lausunnon Merita Pankki Oyj:ltä, Leonia Pankki Oyj:ltä, Osuuspankkikeskus-OPK osuuskunnalta, Aktia Säästöpankki Oyj:ltä, Svenska Handelsbanken Ab:ltä, Skandinaviska Enskilda Banken Ab:ltä, Den Danske Bank A/S:ltä, Ålandsbanken Abp:ltä, Paikallisosuuspankkiliitto ry:ltä, Mandatum Pankki Oyj:ltä, Unibank A/S:ltä, Citibank International PLC:ltä sekä Rahoitustarkastukselta.
Den Danske Bank on vastannut, että pätevä kiinnitysvakuus syntyy luovuttamalla panttivelkakirjat pankin haltuun edellyttäen, että asiakas on pantannut velkakirjat luoton vakuudeksi pankille. Luotto voidaan nostaa vasta kun panttioikeus on syntynyt. Jos asiakas tarvitsee luoton kauppahinnan maksuun ennen kuin kiinnitykset on vahvistettu, voivat pankki ja asiakas sopia, että pankki hakee lainhuudon ja kiinnityksen. Den Danske Bankilla on kuitenkin Suomessa lähinnä suuryritysasiakkaita eikä lainhuudon ja kiinnityksen hakemiseen pankin toimesta ei ole useinkaan tarvetta. Pankki pyrkii välttämään kyseisiä toimeksiantoja. Palveluista perittävä palkkio sovitaan erikseen kunkin asiakkaan kanssa.
Handelsbanken hakee vastineensa mukaan kiinnitykset ostajan puolesta, jos asiakas nostaa lainan jo kaupantekotilaisuudessa eikä kiinteistössä ole kiinnityksiä. Menettely on tarpeen, jotta voidaan varmistua pätevän panttioikeuden syntymisestä. Arvonlisäveron sisältämä palkkio lainhuudon ja kiinnityksen hakemisesta on yhteensä 1.830 markkaa.
Leonia Pankki hakee lainhuudon ja kiinnityksen aina kun luotto nostetaan ennen kiinnitysten hakemista, koska pankin on saatava vakuus haltuunsa ennen luoton maksua asiakkaalle.
Mandatum Pankin mukaan pankin riskinhallinnan kannalta keskeistä on vakuuksien riittävyys luotonnostohetkestä alkaen. Kiinnitysten osalta tämä tarkoittaa panttikirjojen hallinnansiirtoa ennen luoton nostamista. Jos luoton nostaminen on tarpeen jo ennen kuin uusi ostaja on ehtinyt huudattaa saantonsa ja vahvistuttaa kiinnitykset, pankki valtuutetaan tekemään kyseiset hakemukset. Vastineessa on viitattu maakaaren 2 luvun 2 §:n 1 momenttiin (omistusoikeuden pidätys kauppahinnan maksuun saakka) ja 16 luvun 3 §:n 2 momenttiin (luovuttajan suostumus uuden omistajan kiinnityshakemuksiin), jotka mahdollistavat kiinteistön kaupan ehdoista sopimisen siten, ettei luottoa tarvitse nostaa ennen kuin kiinnitykset on vahvistettu ja toimitettu pankille. Mandatum Pankki perii lainhuudon ja kiinnityksen hakemisesta yhteensä 1.600 markkaa, mihin määrään eivät sisälly arvonlisävero ja viranomaiskulut.
Merita-Nordbanken on kiistänyt menetelleensä kilpailunrajoituslain vastaisesti ja todennut, että lainhuuto- ja kiinnitystoimeksiantoa edellytetään vain, jos asiakas haluaa nostaa luoton ennen lainhuudon ja kiinnityksen vahvistamista eikä hänellä ole tarjota väliaikaista vakuutta. Merita on antanut kiinnitystä koskevia ohjeita kiinteistövälittäjille, joiden kanssa se toimii yhteistyössä. Ohjeiden mukaan esimerkiksi myyjää voi kehottaa hakemaan kiinnityksiä valmiiksi ostajan kustannuksella. Tällöinkin pankilla on kuitenkin tarve huolehtia siitä, että ostaja varmasti hakee lainhuudon. Pankin riskinhallinnan kannalta on välttämätöntä, että lainhuuto- ja kiinnityshakemukset tulevat vireille viimeistään samanaikaisesti kuin luotto nostetaan, koska (1) lainhuudon oikeusvaikutukset alkavat hakemuksen jättöpäivästä, (2) kiinteistö on ulosmitattavissa myyjän veloista lainhuudon hakemiseen asti, (3) viivyttely altistaa pankin takaisinsaantiriskille, (4) lainhuudon viivästyminen aiheuttaa varainsiirtoveron korotuksen ja (5) koska kiinnityksen etusija määräytyy vireilletulopäivän mukaan. Merita perii palkkiona lainhuudon ja kiinnityksen hakemisesta yhteensä 1.850 markkaa.
Osuuspankkikeskus on viitannut luottolaitoslain 68 §:ään, jonka mukaan luottolaitoksella on oltava riittävä sisäinen valvonta ja riskienhallintajärjestelmä. Rahoitustarkastus on antamassaan yleisohjeessa edellyttänyt, että luottolaitosta johdetaan terveiden ja varovaisten liikeperiaatteiden mukaan. Osuuspankkikeskuksen johtokunta on antanut osuuspankeille yleisohjeen, jonka mukaan luotoilla tulee olla turvaavat vakuudet. Jos pantinantajalla ei ole luottoa nostettaessa lainhuutoa vakuudeksi tulevaan kiinteistöön tai valmiita kiinnitettyjä panttikirjoja, pankin edellyttää vakuusaseman turvaaminen, että lainhuudon ja kiinnitysten hakeminen annetaan pankin hoidettavaksi. Lainhuudon hakemisella on vaikutusta kiinnityskompetenssiin ja vilpittömän mielen suojaan kaksoisluovutustapauksissa. Osuuspankkikeskuksen suositushinnaston mukainen arvonlisäveron sisältämä palkkio lainhuudon ja kiinnityksen samanaikaisesta hakemisesta on 1.400 markkaa.
Paikallisosuuspankkiliiton mukaan paikallisosuuspankit eivät edellytä, että kiinteistön ostoa varten luottoa nostava asiakas käyttäisi pankin palveluita myös lainhuudon ja kiinnityksen hakemisen osalta. Kuitenkin siinä tapauksessa, että asiakas haluaa käyttää kiinnitystä luoton vakuutena ennen lainhuudon myöntämistä tai kiinnityksen vahvistamista, pankin on varmistauduttava siitä, että lainhuuto haetaan ja kiinnitys vahvistetaan. Toimenpidepyynnössä esitetty menettely ei turvaisi pankin asemaa luotonantajana, koska kaupanvahvistajan ilmoitus jätetään seitsemän päivän kuluessa luovutuksen vahvistamisesta. Kaikkiin luovutuksiin ei myöskään liity kaupanvahvistusmenettelyä. Paikallisosuuspankit vahvistavat kukin omat palvelumaksunsa.
Skandinaviska Enskilda Banken on todennut asiakaskuntansa muodostuvan suurehkoista yrityksistä, mistä syystä rahoitusta harvoin käytetään kiinteän omaisuuden hankintaan. Niissä harvoissa tapauksissa, joissa asiakas tarvitsee luottoa kiinteistön hankintaa varten, pankki voi varmistua vakuuden pätevyydestä vain tekemällä lainhuuto- ja kiinnityshakemuksen itse. Skandinaviska Enskilda Banken pyrkii välttämään kyseisiä toimeksiantoja. Hinta sovitaan kussakin tapauksessa erikseen.
Säästöpankki Aktia on vastannut edellyttävänsä lainhuudon ja kiinnityksen hakemista koskevaa toimeksiantoa, jos asiakkaalla on tarve nostaa luotto välittömästi kiinteistökaupan yhteydessä ja lainan vakuudeksi tarjotaan kiinnitystä. Käytäntö perustuu luottoriskin hallintaan. Panttioikeus jää syntymättä, jos lainhuuto- ja kiinnitysasiaa ei hoideta asianmukaisesti. Vireillepanon viivästys voi maksukyvyttömyystilanteessa johtaa panttauksen peräytymiseen takaisinsaannin vuoksi. Lainhuudon ja kiinnityksen hakeminen yhteisenä toimeksiantona maksaa arvonlisävero mukaan lukien 1.586 markkaa yksityishenkilöiltä.
Unibank A/S on ilmoittanut, ettei se hae asiakkailleen lainhuutoja tai kiinnityksiä.
Ålandsbanken on viitannut luottolaitoslain 11 §:ään, jonka mukaan luottolaitosta tulee johtaa ammattitaitoisesti sekä terveiden ja varovaisten liikeperiaatteiden mukaisesti. Lain 68 §:n mukaan luottolaitoksella tulee olla riittävät riskinhallintajärjestelmät. Lisäksi rahoitustarkastuksen yleisohjeessa 105.13 korostetaan luottolaitoksen velvollisuutta tehokkaaseen luottoriskin hallintaan ja terveisiin ja varovaisiin toimintaperiaatteisiin. Yleisohjeen mukaan luottolaitos voi itse valita, miten riskinhallinta käytännössä toteutetaan. Maakaaren 17 luvun 2 §:n mukaan panttioikeus kiinteistöön saadaan, kun panttikirja luovutetaan velkojalle saamisen vakuudeksi. Pankin sisäisen ohjeen mukaan luotto maksetaan, kun sovittu vakuus eli kiinteistövakuuden osalta panttikirjat annetaan pankille. Jos pankille annetaan toimeksi lainhuudon ja kiinnityksen hakeminen, voidaan luotto maksaa asiakkaalle jo tätä ennen. Joskus pankki on myös hyväksynyt luotettavan ulkopuolisen asiamiehen käyttämisen. Jos pankki hakee asiakkaan puolesta lainhuutoa ja kiinnitystä luotonannon yhteydessä, määräytyy palkkio tapauskohtaisesti. Palkkio on kuitenkin yleensä enintään 1.000 markkaa.
Rahoitustarkastus on todennut, että pätevä kiinteistöpanttioikeus muodostuu (1) käräjäoikeuden myöntämästä kiinnityksestä, (2) pankin kanssa tehtävästä panttaussitoumuksesta, (3) panttikirjan hallinnansiirrosta ja (4) tosiasiallisesta saamissuhteesta. Luottoriskin hallintaan liittyvistä syistä pankin tulee voida varmistua siitä, että lainhuuto vahvistetaan asianmukaisesti ja kiinnitetyt panttikirjat luovutetaan pankille mahdollisimman pian. Asiakas voi hakea kiinnitykset itse, mikäli luottoa ei tarvita vielä kiinteistökaupan allekirjoittamistilanteessa tai pankille annetaan väliaikainen vakuus. Luotto tarvitaan kuitenkin käytännössä usein ennen kiinnitysvakuuden hankkimista eikä kuluttaja-asiakkailla useinkaan ole tarjota väliaikaista vakuutta. Kiinnityshakemuksessa voidaan määrätä, kenelle kirjaamisviranomaisen on annettava panttikirja hakijan sijasta. Jos panttikirjan saaja on hakemuksessa ilmoitettu, hakemusta ei saada muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan. Mikäli asiakas hakee kiinnitykset itse tai muun asiamiehen kuin pankin välityksellä, pankin on mahdollista varmistaa etunsa edellyttämällä, että kiinnityshakemuksessa määrätään panttikirjan toimittamisesta luoton myöntäneelle pankille. Tällöinkin luotonantajan tulee voida varmistua lainhuudon hakemisesta. Rahoitustarkastus on katsonut, että pätevään kiinteistöpanttaukseen liittyvän problematiikan vuoksi pankkien menettelyyn ei tulisi suhtautua liian rajoittavasti.
Päätös ja sen perustelut
Koska kysymys ei ole elinkeinonharjoittajasta, jonka olisi todettu olevan määräävässä markkina-asemassa, Kilpailuvirasto tarkastelee asiaa kilpailunrajoituslain 9 §:n yleislausekkeen perusteella. Lain 9 §:n mukaan kilpailunrajoituksella katsotaan olevan vahingollisia vaikutuksia, jos se terveen ja toimivan taloudellisen kilpailun kannalta sopimattomalla tavalla
- vaikuttaa hinnanmuodostukseen
- vähentää tai on omiaan vähentämään tehokkuutta elinkeinoelämän piirissä
- estää tai vaikeuttaa toisen elinkeinon harjoittamista tai
- on yhteensopimaton Suomea velvoittavan kansainvälisen sopimuksen kanssa.
Säännöksen esitöiden mukaan kilpailunrajoituksella ei ole vahingollisia vaikutuksia, jos sillä on peruste, jota voidaan pitää sopivana terveen ja toimivan kilpailun näkökulmasta. Kilpailun rajoittuminen ei itsessään ole vahingollista, mikäli kilpailua kuitenkin voidaan pitää toimivana eikä kyse ole taloudellisesti tai markkinatalouden eettisten pelisääntöjen kannalta epäterveestä menettelystä[1]. Kilpailun toimivuus tarkoittaa, että markkinoille tulevien hyödykkeiden hinnan ja laadun ja niiden tuottamisen perusteena olevien kustannusten suhde on oikea. Sopimattomuus puolestaan tarkoittaa sitä, ettei menettelylle ole esitettävissä hyväksyttävää syytä. Hyväksyttävinä syinä voidaan hallituksen esityksen mukaan pitää esimerkiksi suojautumista liikekumppanin maksukyvyttömyydeltä sekä sitä, että kysymyksessä on siviilioikeuden kauppakäsityksen mukaisesti alalla yleisesti noudatettu, tasapuolinen ja kohtuullinen, velvoittavaksi tunnustettu käytäntö.[2]
Luottolaitokselta edellytettyä luottoriskin hallintaa sääntelevät lisäksi luottolaitoslain säännökset ja rahoitustarkastuksen ohjeet. Luottolaitoslain 11 §:n 1 momentin mukaan luottolaitostoimiluvan myöntämisen edellytyksenä on, että selvitysten perusteella voidaan varmistua siitä, että luottolaitosta tullaan johtamaan ammattitaitoisesti sekä terveiden ja varovaisten liikeperiaatteiden mukaisesti. Toimilupa voidaan lain 12 §:n mukaan peruuttaa, mikäli luottolaitos ei noudata lakeja tai viranomaisten niiden nojalla antamia määräyksiä tai toimii varomattomasti. Lain 68 §:ssä on säädetty luottolaitoksen riskinoton rajoista suhteessa vakavaraisuuteen. Myös Rahoitustarkastus on luottolaitoksille antamissaan ohjeissa edellyttänyt, että luottolaitosta johdetaan terveiden ja varovaisten liikeperiaatteiden mukaan.
Toimenpidepyynnössä esitetty näkemys kilpailun rajoittumisesta kohdistuu siihen, että pankit edellyttävät, että asiakas, joka nostaa luottoa kiinteistön ostoa varten, antaa kyseiselle pankille myös lainhuudon ja kiinnityksen hakemista koskevan toimeksiannon. Vastineissaan pankit ovat kertoneet edellyttävänsä lainhuudon ja kiinnityksen hakemista koskevaa toimeksiantoa siinä tapauksessa, että asiakas tarvitsee luottoa jo kiinteistökaupan allekirjoittamistilanteessa eikä hänellä ole antaa pankille väliaikaista vakuutta. Luottolaitokset perustelevat menettelyään luottoriskin hallintaan liittyvillä syillä.
Kilpailuvirasto toteaa ensinnäkin, että luottolaitosten tulee luotonannon yhteydessä voida varmistua siitä, että luoton vakuudet ovat pätevät ja riittävän kattavat. Kiinteistöpanttioikeus perustetaan maakaaren 15 luvun 2 §:n mukaan vahvistamalla kiinnitys kiinteistöön ja luovuttamalla kiinnityksestä todistukseksi saatu panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi. Maakaaren 16 luvun 3 §:n mukaan kiinnitystä saa hakea kiinteistön omistaja, joka on viimeksi hakenut lainhuutoa. Sekä lainhuudon että kiinnityksen oikeusvaikutukset alkavat hakemuksen jättämispäivästä. Usein luotonantaja antaa luoton jo kaupantekotilaisuudessa eli ennen lainhuudon ja kiinnityksen vahvistamista. Asiakas voi tällöin tarjota pankille väliaikaista vakuutta, esimerkiksi henkilötakausta. Kiinnityshakemuksessa voidaan myös määrätä, kenelle kirjaamisviranomaisen on annettava panttikirja hakijan sijasta. Jos panttikirjan saaja on ilmoitettu hakemuksessa, hakemusta ei voi muuttaa tai peruuttaa ilman hänen suostumustaan. Jos asiakas hakee kiinnitykset itse tai muun asiamiehen kuin pankin välityksellä, pankin on mahdollista varmistaa etunsa edellyttämällä, että kiinnityshakemuksessa määrätään panttikirjan toimittamisesta luoton myöntäneelle pankille. Kiinnitystä ei voida kuitenkaan vahvistaa ennen kuin kiinteistölle on myönnetty lainhuuto. Näin ollen pankin tulee joka tapauksessa varmistaa, että vakuudeksi tulevalle kiinteistölle haetaan lainhuuto mahdollisimman pian.
Kilpailuvirasto katsoo, että kilpailua voidaan pitää toimivana siitä huolimatta, että tietyissä tapauksissa luottolaitokset asettavat lainhuudon ja kiinnityksen hakemista koskevan toimeksiannon luoton nostamisen ehdoksi. Kilpailuvirasto on selvittänyt palveluista perittäviä hintoja ja niiden perusteena olevia kustannuksia. Virastolla ei ole aihetta puuttua pankkien hinnoitteluun. Kyse ei myöskään ole taloudellisesti tai markkinatalouden eettisten pelisääntöjen kannalta epäterveestä menettelystä. Menettelyn perusteena on suojautuminen asiakkaan maksukyvyttömyydeltä varmistumalla pätevän vakuuden syntymisestä, mitä on kilpailunrajoituslain esitöiden perusteella pidettävä hyväksyttävänä syynä menettelylle. Kilpailuvirastolle saapuneiden lausuntojen perusteella kysymyksessä on lisäksi rahoitusalalla yleisesti noudatetusta, tasapuolisesta ja kohtuullisesta käytännöstä. Tämän vuoksi Kilpailuvirasto katsoo, ettei luottolaitosten menettelyllä voida katsoa olevan kilpailunrajoituslain 9 §:ssä tarkoitettuja vahingollisia vaikutuksia eikä menettelyä ole pidettävä terveen ja toimivan taloudellisen kilpailun kannalta sopimattomana. Kilpailuvirastolla ei ole syytä ryhtyä asiassa enempiin toimenpiteisiin.
Ratkaisu
Kilpailuvirasto on selvittänyt saamansa toimenpidepyynnön perusteella, onko kilpailunrajoituslain vastaisena pidettävä pankkien käytäntöä, että kiinteistön ostoa varten luottoa nostavan asiakkaan tulee antaa lainhuudon ja kiinnityksen hakeminen toimeksi kyseiselle pankille. Kilpailuvirasto katsoo, että pankkien menettelylle on hyväksyttävät syyt. Menettelyllä ei ole sellaisia vahingollisia vaikutuksia kilpailun toimivuuteen, että sitä voitaisiin pitää kilpailunrajoituslain 9 §:n vastaisena.
Kilpailuvirasto poistaa asian käsittelystä.
Sovelletut säännökset
Kilpailunrajoituksista annettu laki 9 §.
Muutoksenhaku
Kilpailuviraston tässä asiassa antamaan päätökseen saa hakea muutosta kilpailuneuvostolta kilpailunrajoituksista annetun lain 21 §:n mukaan siinä järjestyksessä kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.
[1] Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi kilpailunrajoituksista 162/1991 s. 12–13.
[2] Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi taloudellisen kilpailun edistämisestä annetun lain muuttamiseksi 100/84, s. 122, sekä hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi kilpailunrajoituksista 148/87, s. 22–23.