Asianosaiset
Kesko Oy
Osuuskauppa Arina
Suomen Osuuskauppojen Keskuskunta
Tradeka Oy
Tuko Oy
Erkki Niskanen
Asian vireilletulo
Kilpailuvirasto selvitti vuonna 1995 oma-aloitteisesti eräitä päivittäistavarakaupan liikehuoneistojen luovutussopimusten kilpailunrajoituksia. Selvitykset koskivat sopimuksia, joilla keskusliikkeet tai kaupparyhmät olivat hankkineet liikehuoneiston hallintaansa joko ostamalla tai vuokraamalla sekä toisaalta sopimuksia, joilla kaupparyhmät olivat luovuttaneet huoneiston hallinnan jollekin ulkopuoliselle eli muulle kuin ryhmään kuuluvalle kaupalle. Sopimuksista selvitettiin, oliko niissä rajoitettu huoneiston luovutuksenantajan mahdollisuuksia luovuttaa muita hallitsemiaan liiketiloja kolmansille osapuolille tai oliko niissä mahdollisesti rajoitettu omistajan myynti- tai vuokrausmahdollisuuksia kaupparyhmän luovuttua liikepaikasta. Tavoitteena oli selvittää, rajoittivatko mahdolliset luovutuksenrajoitukset erityisesti kaupparyhmistä riippumattomien yritysten mahdollisuuksia alalle tuloon.
Selvityksen yhteydessä käsiteltiin myös diplomikauppias Erkki Niskasen kilpailuvirastolle 26.10.1994 lähettämä toimenpidepyyntö, jossa Niskanen pyysi virastoa selvittämään, onko Kesko Oy rikkonut kilpailunrajoituslakia, koska se yksipuolisesti irtisanoi Erkki ja Arja Niskasen ja Keskon välillä solmitun yhteistoimintasopimuksen ja toisaalta liikekiinteistön myynnin yhteydessä sai aikaan ehdon, jolla se pystyi estämään kiinteistön uuden omistajan ja Niskasten välisen vuokrasopimuksen.
Toimenpidepyynnön mukaan Niskaset solmivat vuonna 1985 yhteistoimintasopimuksen Kesko Oy:n kanssa. Yhteistoimintasopimuksen mukaan liiketoimintaa harjoitettiin Seinäjoella Keskon luovuttamassa liikehuoneistossa, joka sijaitsi Seinäjoen Liiketalo Oy:n kiinteistössä. Kauppaliike käytti toiminimeä K-Market Citymestari Ky.
Vuonna 1992 Kesko irtisanoi Niskasten kanssa solmimansa yhteistoimintasopimuksen. Niskaset ilmoittivat Keskolle halukkuutensa jatkaa edelleen K-kauppiaina ja vastustivat irtisanomista, koska he katsoivat, ettei Keskolla ollut pätevää syytä irtisanomiseen. Myöhemmin Kesko ilmoitti Niskasille Seinäjoen Liiketalo Oy:n sanoneen irti Keskon kanssa solmimansa vuokrasopimuksen, koska kiinteistö oli myyty ja uusi omistaja aikoi saneraata kiinteistön ja muuttaa omistuspohjan keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi.
Osakkeet oli myyty Osuuspankkien Eläkekassalle. Niskaset tiedustelivat uudelta omistajalta mahdollisuutta vuokrata liikehuoneisto. Osuuspankkien Eläkekassan edustaja kuitenkin ilmoitti, että kauppaehdoissa on määräys, jonka mukaan Eläkekassa ei saa vuokrata kiinteistöä muille kuin Keskon hyväksymille vuokralaisille. Niskaset eivät olisi sellaisia vuokralaisia, jotka Kesko hyväksyisi. K-Market Citymestarin toiminta päättyi huhtikuussa vuonna 1993.
Asian selvittäminen
Kilpailuviraston selvitystoimenpiteet
Kilpailuvirasto selvitti liikehuoneistojen luovutuksiin liittyviä kilpailunrajoituksia tutkimalla asianosaisina mainittujen elinkeinonharjoittajien asiakirjat, joilla yritykset olivat 90-luvulla myyneet tai vuokranneet liikehuoneistoja. Oulun lääninhallitus teki selvityksen Osuuskauppa Arinassa, joka toimii Oulun ja Lapin lääneissä.
Kymen, Uudenmaan ja Vaasan lääninhallitukset selvittivät päivittäistavarakauppojen kilpailuoloja ja liikehuoneistojen tarjontaa niillä paikkakunnilla, joilla keskusliikkeet olivat solmimissaan vuokrasopimuksissa rajoittaneet vuokranantajien oikeutta vuokrata samassa kiinteistössä olevia muita liikehuoneistoja kilpaileville päivittäistavarakauppiaille. Lisäksi virasto pyysi lausunnot niiltä vuokranantajilta, joiden vuokrausoikeutta keskusliikkeet olivat rajoittaneet. Lausunnot pyydettiin Kiinteistö Oy Mäntsälän Keskustie 3:lta, Kiinteistöyhtymä Laaksoselta, Osuuspankkien Eläkekassalta ja Suomalainen Lääkäriseura Duodecimiltä. Virasto pyysi lausunnon myös Saija ja Esa Kiiskinen Oy:ltä, koska näiden hallinnassa olevan kauppapaikan vuokrasopimuksen ehto velvoitti kauppiasta käyttämään vuokranantajana olevan pankin palveluita.
Pyydettyihin lausuntoihin vastasivat Kiinteistö Oy Mäntsälän Keskustie 3, Kiinteistöyhtymä Laaksonen, Osuuspankkien Eläkekassa sekä Saija ja Esa Kiiskinen Oy.
Selvitykseen liitetyn Erkki Niskasen toimenpidepyynnön johdosta virasto pyysi Kesko Oy:ltä kirjallista vastinetta ja selvitti Keskossa Seinäjoen Liiketalo Oy:tä koskevaa kilpailunrajoitusta. Erkki Niskanen antoi myös kilpailuviraston pyytämät lisäselvitykset.
Alalle pääsyn esteet
Mahdollisuus harjoittaa päivittäistavarakauppaa sitoutumattomana kauppiaana on huomattavasti vaikeampaa kuin niiden yrittäjien, jotka sitoutuvat toimimaan jäsenenä keskusliikkeiden ympärille muodostuneissa ryhmissä. Ryhmä tai ryhmän keskusliike tarjoaa kauppiaalle asiantuntemuksensa toimialaan liittyvissä asioissa, koulutusta, valmiit tavaroiden hankintaväylät ja jopa taloudellista tukea. Myös yhteinen markkinointi ja mahdollisuus yhteiseen teknologiaan ovat alalle tulevan uuden kauppiaan käytössä. Julkisen vallan aikaan saamat alalle pääsyn esteet ovat vähäiset, mikäli ryhmä tai ryhmän keskusliike tarjoaa uudelle kauppiaalle myös valmiin kauppapaikan.
Sitoutumattomaksi kauppiaaksi aikova yrittäjä kohtaa markkinat, jossa merkittävin osa tukkuportaasta on keskittynyt palvelemaan vain oman ryhmittymänsä vähittäiskauppoja tai muuten sitoutunut pitkälle menevään yhteistyöhön joidenkin kauppiasryhmien kanssa. Myöskään kaikki tavaranvalmistajat eivät ole kiinnostuneet yksittäisistä asiakkaista, joiden ostomäärät jäävät vähäisiksi keskusliikkeisiin tai niiden tunnuksien alla toimiviin kauppiasryhmiin verrattuna.
Myös kannattavimmat kauppapaikat ovat yleensä keskus- tai tukkuliikkeiden hallinnassa. Yksittäisen kauppiaan mahdollisuudet perustaa uusi päivittäistavaramyymälä hyvälle liikepaikalle ovat rajalliset. Keskusliikkeet kykenevät suurempien voimavarojensa vuoksi vaikuttamaan tuleviin kaavoitusratkaisuihin ja varaamaan ennakolta liikepaikoiksi tarkoitettuja tontteja. Liikehuoneistojen rakentamisen kalleus rajoittaa myös uudisperustamista. Tosin joinakin aikoina kauppapaikoista saattaa olla jopa ylitarjontaa. Ylitarjonta ajoittuu usein kuitenkin taloudelliseen laskukauteen tai ajankohtaan, jolloin investointeihin kiinnostus on vähäisintä.
Vuoden 1992 lopussa Suomessa oli vähittäiskaupan toimipaikkoja hieman yli 30 000, joista päivittäistavarakauppoja 6132. Kahdessa vuodessa määrissä on tapahtunut sekä nousua että laskua. Tilastokeskuksen mukaan vuoden 1994 lopussa vähittäiskaupan toimipaikkojen määrä oli noussut yli 33 000: nen kun taas Nielsenin tilasto osoittaa päivittäistavarakauppojen määrän laskeneen 5365:een. Päivittäistavarakaupat jakautuivat ryhittymien välillä seuraavasti: K-kaupat 1623, T-kaupat 1063, S-kaupat 587, Tradeka 577, Elanto 133 ja muut 1382. Lukumäärältään ryhmä muut on suuri, mutta kokonaismerkitystä vähentää myymälöiden pieni koko. Lukumäärässä on mukana muun muassa kauppahallimyymälät.
Osuustoiminnallisilla kaupparyhmissä liikehuoneistot ovat osuuskunnan omistuksessa tai vuokrasopimuksen perusteella hallinnassa. Yksityisen kaupan ryhmissä osa liikehuoneistoista on keskusliikkeiden kauppiaille luovuttamia, taikka kauppiaiden itsensä omistamia tai ryhmittymän ulkopuolelta vuokraamia.
Liikehuoneistojen tarjonta ja kysyntä
Vapaista liikehuoneistoista ei ole koko maata koskevaa tilastoa. Liikehuoneistoja tarjoavilta yrityksiltä saatujen tietojen mukaan toimitilaa on runsaasti tarjolla, mutta suurin osa on sellaista, ettei se sovellu sijaintinsa tai rakenteensa vuoksi päivittäistavarakaupan harjoittamiseen.
Huoneistomarkkinointi Oy:n syksyllä 1995 julkaiseman katsauksen mukaan Helsingissä oli tyhjää liiketilaa 56 000, Espoossa 20 000 ja Vantaalla 24 000 neliömetriä. Tyhjien liiketilojen määrä alueella sijaitsevien toimitilojen kokonaismäärästä oli Helsingissä 4.1, Espoossa 4.9 ja Vantaalla 6.8 prosenttia. Katsauksen mukaan tasapainoisten markkinoiden ohjelukuna pidetään 5 prosenttia.
Muista tutkituista paikkakunnista katsaus ilmoittaa toimitilojen yhteismäärän, joka liiketilojen lisäksi sisältää toimisto-, varasto- ja teollisuustilat. Sen mukaan tyhjää toimitilaa oli Tampereella 244 000, Turussa 270 000, Lahdessa 114 000, Jyväskylässä 113 000 ja Kuopiossa 75 000 neliömetriä.
Lisäksi Huoneistomarkkinointi Oy:n ”Markkinakatsaus 1995” käy läpi yleisellä tasolla muun muassa kilpailuviraston selvityksen kohteenakin olevan Kouvolan ja Seinäjoen toimitilojen tarjontaa. Katsauksen mukaan Kouvolassa toimitilojen tarjonta on runsasta. Liiketiloista kysyttyjä ovat pienet ydinkeskustassa sijaitsevat katutason vuokrattavana olevat liiketilat, joita kuitenkin on tarjolla vähän. Laitakaupungilla tyhjiä liiketiloja on runsaasti, mutta syrjäisen sijaintinsa vuoksi ne kiinnostavat huonosti. Seinäjoen keskustan liiketilamarkkinat ovat muuttuneet voimakkaasti viime vuosina. Suuria liiketilayksiköitä on valmistunut niin keskustaan kuin keskustan ulkopuolellekin ja keskustan ulkopuoliset marketit ovat ainakin tällä hetkellä päässeet selvästi voitolle keskustan kilpailijoistaan. Ydinkeskustassa ei ole suuria päivittäistavarakaupan yksiköitä ja sen kauppakeskuksista puuttuu muutenkin vetovoimaisia yrittäjiä.
Huoneistomarkkinointi Oy:n katsaus selvittää myös syitä, miksi päivittäistavarakauppaliiketilojen kysyntä kohdentuu erilaisena eri kaupungin osiin. Vaikka toteamukset liittyvät pääkaupunkiseutuun, tilanne on ilmeisesti samanlainen muillakin paikkakunnilla. Katsauksessa todetaan muun muassa, että liiketilojen kysyntä ydinkeskustassa on erittäin runsasta, kun taas tarjonta on niukkaa. Monet lähiöiden vanhat ostoskeskukset ovat suurissa vaikeuksissa, koska vuokralaisia on vaikea saada alhaisellakaan vuokralla. Vanhojen ostoskeskusten ongelmat ovat viime vuosina lisääntyneet uusien kauppakeskusten rakentamisen myötä. Viimeisenä kuoliniskuna monelle lähiömyymälälle on keskioluen myynnin salliminen kioskeissa. Kantakaupungin asuntokatujen kivijalkamyymälöille on myös vaikeaa löytää käyttäjiä. Sama ilmiö näkyy myös monilla uusilla lähiöalueilla, joiden kaavoituksessa on katutason myyntitilaa varattu runsaasti.
Katsauksessa todetaan edelleen, että suurten itsepalvelumyymälöiden, kuten supermarkettien ja automarkettien, suosio on lisääntynyt viimeisen viidentoista vuoden aikana. Kehitykseen on vaikuttanut muun muassa autoistuminen, kuluttajien ostotottumusten muutokset, ostokertojen harventuminen ja hinnan merkitys perustavaroiden ostoissa. Ympäristölliset tekijät ovat muuttaneet kaupan ajattelua siten, että kustannustehokkuutta hakevat ja rationaalista myymälätilaa vaativat liiketyypit, kuten esimerkiksi päivittäistavarakaupat, ovat hakeutuneet ulosmenoteiden varteen tai kehäteille suurten lähiöiden tuntumaan. Kaupan uusperustanta myös kohdistuu erityisesti tälle sektorille.
Liikehuoneistojen luovutuksiin liitetyt kilpailunrajoitukset
Kilpailua rajoittavien sitoumusten käyttö kaupparyhmittymien liiketilojen myynti- ja vuokrasopimuksissa oli vähäistä. Rajoituksia oli käytetty yleisemmin kahdeksankymmentä luvulla ja tämän vuosikymmenen alussa, kun taas viime vuosina solmituissa sopimuksissa niitä ei esiintynyt juuri lainkaan. Rajoitusten käytön vähenemiseen on merkittävästi vaikuttanut liikehuoneistojen ylitarjonta ja toisaalta tarkastelussa mukana olleiden keskusliikkeiden vähenevä tarve hankkia uusia liikehuoneistoja.
Rajoituksista olivat sopineet kolmea poikkeusta lukuun ottamatta keskusliikkeet. Keskusliikkeiden sopimat kilpailua rajoittavat ehdot estivät vuokranantajia luovuttamasta vuokrakauden aikana viereistä tai yleensä samasta kiinteistöstä liiketilaa elinkeinonharjoittajalle, joka aikoisi myydä liikkeessään samoja tuotteita kuin vuokrasopimuksen allekirjoittanut keskusliike tai keskusliikkeen edelleen vuokraamissa tiloissa toimiva kauppias.
Myös yksi pankki ja kaksi vakuutusyhtiötä olivat asettaneet kilpailunrajoituksia. Tampereen Aluesäästöpankki velvoitti, että keskusliikkeen liiketilaan hyväksymän kauppiaan tuli sitoutua vuokranantajana toimineen pankin asiakkaaksi. Kesko Oy ilmoitti kilpailuvirastolle, ettei sitoumus ole enää voimassa, koska pankin toiminta on päättynyt ja vuokranantajaksi on tullut Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal Oy – SPP Oy. Myös liiketiloissa toimiva kauppias ilmoitti virastolle, ettei huoneiston luovuttanut keskusliike ole antanut ohjeita siitä, mitä pankkia kauppiaan tulee käyttää liikeasioidensa hoidossa. Vakuutusyhtiöt ja vuokralainena toimiva keskusliike olivat puolestaan sopineet liikehuoneistojen vuokrasopimusta koskevissa sopimuksissa, että vuokralainen pitää vakuutukset vuokranantajana toimivassa vakuutusyhtiössä.
Seuraavassa selvitetään yksityiskohtaisemmin ne tapaukset, joissa keskusliikkeet rajoittavat vuokranantajien oikeutta luovuttaa liikehuoneistoja kilpailevan päivittäistavarakaupan käyttöön. Seinäjoen Liiketalo Oy:tä koskeva tapaus käsitellään jäljempänä Erkki Niskasen toimenpidepyyntöä koskevan selvityksen yhteydessä.
Kouvola
Kesko Oy vuokrasi Kiinteistöyhtymä Laaksoselta vuonna 1993 liikehuoneiston. Sopimuksen kohde sijaitsee Kouvolassa Utinkatu 65:ssä. Osapuolet sopivat, ettei samaan kiinteistöön vuokrakauden aikana tule ilman Keskon suostumusta päivittäistavarakaupan tuotevalikoimaa sisältäviä tuotteita myyvää vähittäisliikettä.
Vuonna 1994 vuokrasopimukseen tehtiin muutos, jonka mukaan vuokranantaja saa harjoittaa samassa kiinteistössä vähittäiskauppatoimintaa. Elintarvikkeiden myyntipinta-ala saa olla enintään 100 neliömetriä. Tuoreiden elintarvikkeiden kauppaa liiketiloissa ei saa kuitenkaan harjoittaa.
Kiinteistöyhtymä Laaksonen totesi virastolle lähettämässään lausunnossa, että yhtymä pitää samassa kiinteistössä halpahalli tyyppistä markettia, jonka tuotevalikoimaan kuuluu myös kestoelintarvikkeita. Vuokrasopimuksessa oleva rajoitus ei ole vaikuttanut yhtymän toimintaan.
Kymen lääninhallituksen selvityksen mukaan Utinkatu 65 sijaitsee Tornionmäen kaupunginosassa, jossa asukkaita on noin 4300. Alueella on kolme tuoreita elintarvikkeita myyvää päivittäistavarakauppaa, jotka kuuluvat kahteen eri ryhmittymään. Myymälät sijaitsevat noin kilometrin etäisyydellä toisistaan. Vapaata liiketilaa alueella ei ole, mutta keskustan liikkeet sijaitsevat ainoastaan alle kolmen kilometrin etäisyydellä. Välittömästi käyttöön otettavaa kaavoitettua maata alueella ei ole.
Mäntsälä
Tradeka/Valintataloketju vuokrasi Kiinteistö Oy Mäntsälän Keskustie 3:lta vuonna 1993 liikehuoneiston. Sopimuksen kohde sijaitsee Mäntsälässä Keskustie 3:ssa. Osapuolet sopivat, että vuokranantajalla on oikeus hankkia ko. liiketilaan noin 100 neliömetrin alueelle myös muita vuokralaisia. Vuokraamisesta on kuitenkin etukäteen neuvoteltava vuokralaisen kanssa, eikä se saa vaikeuttaa nykyisen vuokralaisen toimintaa.
Kiinteistö Oy Mäntsälän Keskustie 3 totesi virastolle lähettämässään lausunnossa muun muassa, ettei vuokrasopimuksessa oleva määräys ole rajoittanut vuokranantajan mahdollisuutta vuokrata vapaaksi jäänyttä liiketilaa. Lausunnossa todettiin edelleen, että Mäntsälän keskustassa toimii useita päivittäistavarakauppoja ja keskustan alueella on runsaasti vapaata liiketilaa.
Uudenmaan lääninhallituksen selvityksen mukaan Keskustie 3 sijaitsee kunnan ydinkeskustassa, jossa on asukkaita noin 7000. Keskustassa on viisi eri kaupparyhmittymiin kuuluvaa päivittäistavarakauppaa ja kaksi erikoistuotteita myyvää elintarvikeliikettä. Kaikki päivittäistavarakaupat sijaitsevat vieretysten. Päivittäistavarakaupaksi soveltuvaa vapaata liiketilaa ei ole, mutta kaavoitettua maa-aluetta on runsaasti. 6
Vantaa
Tradeka Oy vuokrasi Suomalainen Lääkäriseura Duodecimiltä liikehuoneiston Laajaniityntie 3:sta, joka sijaitsee Vantaalla (alkuperäinen vuokrasopimus on solmittu Valintatalo Oy:n ja Suur-Helsingin Osakkeet Oy välillä vuonna 1988). Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja ei vuokraa kiinteistöstä tiloja sellaisille vuokralaisille, jotka harjoittavat päivittäistavaran, tekstiilien tai jalkineiden vähittäiskauppaa ilman vuokralaisen suostumusta. Ehto ei kuitenkaan koske kauppahallitoiminnan muodossa tapahtuvaa myyntiä lukuun ottamatta pientekstiilimyyntiä.
Vantaan kaupungin elinkeinoneuvontatoimiston mukaan ko. kiinteistö sijaitsee Martinlaaksossa. Laajaniityntie 3:n vieressä sijaitsee ostoskeskus ja lähistöllä sijaitsee myös Louhelan ostokeskus. Vantaalla on liiketilaa saatavissa, joskaan se ei välttämättä aina ole alalle tulijaa kiinnostavassa kohteessa.6
Erkki Niskasen toimenpidepyyntöä koskeva viraston selvitys
Kilpailuvirasto selvitti Erkki Niskasen toimenpidepyyntöä siltä osin, kuin se koski K-Market Citymestari Ky:n ja Kesko Oy:n välisen yhteistoimintasopimuksen irtisanomista ja Seinäjoen Liiketalo Oy:n myymiseen liittyvää kilpailunrajoitusta. Selvityksen perusteella voidaan todeta seuraavaa:
5.9.1985 Kesko Oy solmi K-Market Erkki Niskasen (myöhemmin nimi muutettiin K-Market Citymestari Ky:ksi) kanssa K-ryhmässä tavanomaisesti käytettävän yhteistoimintasopimuksen. Sopimuksen ehtojen mukaan keskusliike tarjoaa K-kauppiaalle muun muassa liikepaikan, markkinointipalvelun, tilipalvelun ja siihen liittyvän tulosseurannan, kauppiaan ja hänen henkilökuntansa koulutuspalvelut ja avun rahoitusjärjestelyissä. Keskusliike ottaa kantaakseen liikehuoneiston omistamisesta tai vuokraamisesta johtuvat riskit. Keskusliike ottaa kantaakseen osan liikevaihdon saavuttamiseen liittyvästä riskistä perimällä korvauksen huoneisto- ym. kustannuksista suhteessa saavutettuun liikevaihtoon. Sopimuksen mukaan kauppiaalta edellytetään, että hän ei ilman Keskon suostumusta harjoita vähittäiskauppatoimintaa muualla kuin sopimuksessa määritellyssä huoneistossa eikä ole osakkaana vähittäiskauppatoimintaa harjoittavassa muussa yhtiössä. Edelleen yhteistoimintasopimuksen mukaan kummallakin sopijapuolella on oikeus saada sopimus päättymään irtisanomalla se. Kauppias voi irtisanoa sopimuksen mistä syystä tahansa. Kesko voi irtisanoa sopimuksen ainoastaan milloin kauppias laiminlyö joltain osin sopimuksen noudattamisen eikä laiminlyöntiä voida pitää vähäisenä tai irtisanomiseen on muu pätevä syy.
Kommandiittiyhtiö, jonka vastuunalaisia yhtiömiehiä olivat Erkki ja Arja Niskanen, harjoitti yhteistoimintasopimuksen tarkoittamaa vähittäiskauppatoimintaa Seinäjoella. Kauppapaikaksi Kesko oli osoittanut Keskon Eläkekassan omistaman Seinäjoen Liiketalo Oy:n liiketilat. Liikkeen kokonaispinta-ala oli sosiaali- ja varastotiloineen 5084 neliömetriä.
18.9.1992 Kesko sanoi irti kommandiittiyhtiön kanssa solmimansa yhteistoimintasopimuksen päättymään 31.12.1992. Irtisanomistaan Kesko perusteli yhtiön uuden Citymarket/K-rautatavaratalon avaamisella Seinäjoelle, jolloin CM-tavaratalotyyppisellä vähittäiskaupalla ei olisi edellytyksiä kannattavalle toiminnalle.
30.10.1992 Keskon Eläkekassa myi Seinäjoen Liiketalo Oy:n muodostavan kiinteistön Osuuspankkien Eläkekassalle. Samana päivänä Seinäjoen Liiketalo Oy sanoi Keskon kanssa solmimansa vuokrasopimuksen irti. Toisaalta Osuuspankkien Eläkekassa ja Kesko solmivat uuden vuokrasopimuksen irtisanomispäivänä 1/3 osasta kiinteistöä kymmeneksi vuodeksi. Erikseen osapuolet sopivat, että Osuuspankkien Eläkekassa vuokraa muut liiketilat vain Keskon hyväksymille vuokralaisille yhdessä hyväksytyin ehdoin.
30.10.1992 Kesko ilmoitti Niskasille Seinäjoen Liiketalo Oy:n sanoneen irti Keskon kanssa solmimansa vuokrasopimuksen, koska kiinteistö oli myyty ja uusi omistaja aikoi saneraata kiinteistön ja muuttaa omistuspohjan keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi.
Toimenpidepyynnön mukaan irtisanomisen jälkeen Niskaset tiedustelivat Osuuspankkien Eläkekassalta mahdollisuutta vuokrata liikehuoneisto käyttöönsä. Osuuspankkien Eläkekassan edustaja oli kuitenkin ilmoittanut, että kauppaehdoissa on määräys, jonka mukaan Eläkekassa ei saa vuokrata kiinteistöä muille kuin Keskon hyväksymille vuokralaisille. Niskaset eivät olisi sellaisia vuokralaisia, jotka Kesko hyväksyisi. K-Market Citymestari Ky:n toiminta päättyi 30.4.1993.
Kilpailuvirasto pyysi Erkki Niskaselta muun muassa lisäselvitystä siihen, olisiko kaupan harjoittaminen Seinäjoella ollut mahdollista muualla kuin Seinäjoen Liiketalo Oy:n liiketiloissa. Virastolle 11.7.1995 antamassaan selvityksessä Niskanen ilmoitti, ettei vastaavaa liiketilaa Seinäjoella ollut tarjolla eikä K-kauppiaana toimiminen muualla olisi ollut mahdollistakaan, koska Keskon kanssa solmittava yhteistoimintasopimus koskee nimenomaan tiettyä liikehuoneistoa.
Kesko Oy:n vastine Niskasen toimenpidepyyntöön
Kilpailuvirastolle 9.3.1995 antamassaan vastineessa Kesko Oy totesi muun muassa, että Seinäjoen kauppaverkoston tarkastelussa havaittiin, että kaupungin keskustassa sijaitseva Seinäjoen Liiketalo Oy:n omistama kiinteistö ei enää täyttänyt sille alueen suurimpana K-ryhmän kauppapaikkana asetettavia vaatimuksia. Kesko ryhtyi toimiin Citymarket-luokan tavaratalon sijoittamiseksi kaupungin keskustan ulkopuolelle. Tilanteen muuttuminen merkitsi myös sitä, että keskustan tavaratalolla ei ollut enää entisessä laajuudessaan menestymisen edellytyksiä.
Seinäjoen keskustan vähittäiskauppapalvelut huomioon ottaen Keskon uudelleen vuokraama osa Seinäjoen Liiketalo Oy:n tiloista soveltuu tavarataloa olennaisesti pienemmän päivittäistavarakaupan harjoittamiseen. Turvatakseen tiloihin tulevalle päivittäistavarakauppiaalle menestymisen mahdollisuudet Kesko edellytti vuokrauksen yhteydessä, että rakennuksen muihin tiloihin ei tule toista elintarvikekauppaa.
Niskasten kanssa solmitun yhteistoimintasopimuksen perusteella koko kiinteistö oli vuodesta 1985 alkaen K-Market Citymestari Ky:n käytössä. Kommandiittiyhtiö tahtoi vastoin Keskon pyrkimyksiä jatkaa liiketoimintaansa liikepaikassa entisessä tavaratalolaajuudessaan. Yhtiötä ei kiinnostanut pienempimuotoisen ainoastaan päivittäistavaroita myyvän vähittäiskaupan harjoittaminen kiinteistössä. Koska Niskasten Keskoa ja koko K-kauppiaskuntaa vahingoittava kielteinen julkisuus ja eräät oikeudelliset toimet olivat vieneet pohjan luottamukselliselta yhteistyöltä, Kesko oli pakotettu hankkimaan tiloihin uuden yrittäjän.
Osuuspankkien Eläkekassan lausunto
Osuuspankkien Eläkekassa totesi virastolle lähettämässään lausunnossa muun muassa, että Seinäjoen Liiketalo Oy:n ostamisen ehtona oli, että Kesko Oy vuokraa huomattavan osan liiketiloista päivittäistavaraliikkeen käyttöön. Päivittäistavarakaupan asiakasvirralla Eläkekassa halusi varmistaa, että myös muiden liikehuoneistojen vuokraaminen onnistuu. Kaupan päättämisen jälkeen Osuuspankkien Eläkekassaan ei ole ollut yhteydessä kukaan sellainen yrittäjä. joka olisi ilmaissut halukkuutensa kilpailevan päivittäistavarakaupan perustamiseen liiketiloissa toimivan K-ryhmittymään kuuluvan kaupan lisäksi.
Vaasan lääninhallituksen selvitys
Virasto pyysi Vaasan lääninhallitukselta selvitystä Seinäjoen kaupungin alueen päivittäistavarakaupan kilpailuoloista. Lääninhallituksen mukaan Seinäjoen kaupungin alueella ja välittömästi sen ulkopuolella Nurmon kunnan alueella sijaitsevat liikkeet kilpailevat keskenään samoista asiakkaista. Kaupungin alueella sijaitsee yhteensä 16 tavarataloa, markettia ja valintamyymälää. Suurimpia liikkeitä ovat Anttila, Citymarket, City-Sokos ja Aarne Lehtinen. Lisäksi kaupungissa on useita kymmeniä erikoisliikkeitä. Nurmon kunnan puolella ovat muun muassa Prisma ja Minimani -liike.
Lääninhallituksen selvityksen mukaan vuosina 1992 – 1993 vastaavan kokoisia vapaita liiketiloja kuin mikä Niskasella oli käytössään Seinäjoen Liiketalo Oy:ssä, ei Seinäjoen kaupungissa ollut tarjolla. Eri lähteistä (mm. Polar-Yhtymä ja Huoneistomarkkinointi Oy) saatujen tietojen mukaan päivittäistavarakauppaan soveltuvien liiketilojen tarjonta on merkittävästi lisääntynyt Seinäjoella.6
Kilpailuoikeudellinen arviointi
Kilpailuvirasto selvitti liikehuoneistojen luovutuksiin liittyviä kilpailunrajoituksia. Selvityksessä keskityttiin liikehuoneistoihin, jotka käyttötarkoituksensa puolesta soveltuvat päivittäistavarakaupan tai siihen rinnastettavan liiketoiminnan harjoittamiseen. Selvitystoimet kohdistuivat pääasiallisesti päivittäistavarakaupan keskusyksikköinä toimiviin keskusliikkeisiin sen selvittämiseksi, olivatko nämä keinotekoisesti rajoittaneet liikehuoneistojen luovutuksia kilpailijoidensa käyttöön. Selvityksen erityisenä motiivina oli viraston tietoisuus sitoutumattomien kauppiaiden alalle pääsyn ja siellä toimimisen vaikeudesta.
Kilpailunrajoituksen merkittävyyden arviointiin vaikuttaa liikehuoneistojen luovutuskieltojen lisäksi se, onko ko. paikkakunnalla päivittäistavarakaupassa riittävästi kilpailua. Tämän johdosta virasto selvitti myös varsinaisen päivittäistavarakaupan kilpailuoloja niillä alueilla, joissa liikehuoneistojen luovutuskieltoja esiintyy. Lisäksi virasto selvitti toimenpidepyyntöä, jossa Erkki Niskanen katsoi, että Kesko Oy on estänyt Erkki ja Arja Niskasta harjoittamasta elinkeinoa Seinäjoen Liiketalo Oy:ssä.
Kilpailuviraston suorittamissa tarkastuksissa löytyi neljä tapausta, joista kahdessa Kesko Oy ja kahdessa Tradeka Oy ovat vuokralaisina aikaansaaneet ehdon, joka estää vuokranantajaa vuokraamasta viereistä tai kiinteistössä olevia muita liikehuoneistoja päivittäistavarakauppaa harjoittaville yrittäjille. Lisäksi yhdessä tapauksessa pankki ja kahdessa tapauksessa vakuutusyhtiöt vaativat vuokralaista käyttämään hyväkseen vuokranantajan tarjoamia palveluja.
Keskusliikkeiden sopimat kilpailunrajoitukset
Liikehuoneistojen luovutuskieltojen vahingollisuuden arvioinnin lähtökohtana on selvittää, ovatko luovutuskiellot terveen ja toimivan taloudellisen kilpailun kannalta sopimattomalla tavalla vaikuttaneet kyseessä olevan toimialan kilpailuolosuhteisiin. Kilpailun rajoittaminen ei itsessään ole vahingollista, jos tietyn alueen päivittäistavarakaupan kilpailua muuten voidaan pitää toimivana.
Selvityksessä esille tulleet aikaisemmin selostetut liikehuoneistojen luovutuskiellot koskevat liikehuoneistoja, jotka sijaitsevat taajamissa tai kuntakeskuksissa. Kaikkien niiden kiinteistöjen läheisyydessä, joissa kilpailunrajoituksien kohteena olevat liikehuoneistot sijaitsevat toimii useita muita eri kaupparyhmittymiin tai eri ketjuihin kuuluvia päivittäistavarakauppoja. Myös uusien kauppapaikkojen perustaminen on mahdollista alueella olevien liikehuoneistojen ja liikehuoneistojen rakentamisen sallivan kaavoituksen johdosta. Tosin niiden tarjonta ajankohdasta riippuen saattaa vaihdella huomattavastikin.
Selvitysten perusteella näyttää siltä, että kieltojen tarkoituksena on ollut vähimmäisedellytysten turvaaminen perustettavalle päivittäistavarakaupalle ja varmistaa, että sijoitetut investoinnit eivät aiheuta tappiota kauppaliikkeen omistajalle. Todennäköisesti esillä olevissa tapauksissa kauppaliikettä ei olisi useimmissa tapauksissa lainkaan perustettu, mikäli ko. kiinteistöissä olisi jo ennestään ollut samoja tuotteita tarjoava liike. Ottaen huomioon kauppaliikkeiden kokonaislukumäärä, jota on edellä selostettu kohdassa Alalle pääsyn esteet, selvityksessä esille tulleen neljän liikehuoneiston luovutuskiellon merkitystä voidaan pitää vähäisenä sekä liiketilojen tarjontaa että päivittäistavarakaupan toimintaa ajatellen.
Vaikka luovutuskielloilla keskusliikkeet ovat varmistaneet, ettei viereiseen liikehuoneistoon tai samaan kiinteistöön tule päivittäistavarakauppaa, ei rajoituksilla todennäköisesti ole ollut merkitystä alueen päivittäistavarakaupan kilpailun toimivuuteen. Muiden eri kaupparyhmittymiin ja eri ketjuihin kuuluvien päivittäistavarakauppojen olemassaolo varmistaa sen, että alueella käydään tai ainakin voitaisiin käydä tavanomaista kauppojen välistä kilpailua samalla tavalla kuin missä tahansa muualla samanlaisissa taajamissa tai kuntakeskuksissa. Näin ollen tässä vaiheessa asian enempi selvittäminen ei ole tarpeen.
Pankin ja vakuutusyhtiöiden sopimat kilpailunrajoitukset
Tampereen Aluesäästöpankin asettama palvelujen käyttövelvollisuus ei Kesko Oy:n mukaan ole enää voimassa, koska vuokrasopimuksen laatineen pankin toiminta on päättynyt ja vuokranantajaksi on tullut Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal Oy – SSP Oy. Keskusliikkeen vuokraamissa tiloissa toimiva kauppias ilmoitti myös virastolle, ettei huoneiston luovuttanut keskusliike ole antanut ohjeita siitä, mitä pankkia kauppiaan tulee käyttää liikeasioidensa hoidossa.
Liikehuoneiston luovutuksen ja pankkipalvelujen sitominen toisiinsa edellä kuvatulla tavalla on periaatteellisesti ristiriidassa kilpailunrajoituslain tavoitteiden kanssa. Laajamittaisempi maksuliikenne- ja rahoituspalvelujen sitominen pankin tarjoamiin muihin hyödykkeisiin merkitsisi kilpailun rajoittumista erityisesti pankkimarkkinoilla, koska asiakkaiden mahdollisuudet pankin vaihtamiseen kaventuisivat. Kilpailuvirasto on saattanut asian Rahoitustarkastuksen tietoon. Muuten asia ei anna aihetta toimenpiteisiin, koska kilpailunrajoitus on asianosaisten antamien tietojen mukaan päättynyt.
Vakuutusyhtiöiden vuokranantajina luovuttamien liikehuoneistojen ja vuokralaisen vakuutuksien toisiinsa sitomisen virasto käsittelee myöhemmin vakuutustoimialaa koskevien selvitysten yhteydessä.
Erkki Niskasen toimenpidepyyntö
Kesko Oy:n ja Osuuspankkien Eläkekassan välinen sopimus rajoittaa Eläkekassan mahdollisuutta vuokrata liiketilaa Seinäjoen Liiketalo Oy:stä muille kuin Keskon hyväksymille vuokralaisille.
Rajoituksella ei kutenkaan todennäköisesti ole ollut vaikutuksia alueen päivittäistavarakaupan kilpailuun, koska Seinäjoen kaupungin alueella sijaitsee useita eri ryhmittymiin ja eri ketjuihin kuuluvia tavaratalo ja market -tyyppisiä liikkeitä, jotka tarjoavat päivittäistavaroita ja muita hyödykkeitä. Lisäksi kaupungissa on eri alojen erikoisliikkeitä. Myös kaupungin välittömässä läheisyydessä Nurmon kunnan alueella on ainakin kaksi suurta liikeyksikköä, jotka kilpailevat samoista asiakkaista kaupungin alueella toimivien liikkeiden kanssa. Lisäksi uusien yrittäjien alalle tulon uhka on jatkuvasti olemassa.
Kesko Oy:n irtisanoma yhteistoimintasopimus, joka oli solmittu sen sekä Erkki ja Arja Niskasen välillä, lopetti Seinäjoen Liiketalo Oy:n liiketiloissa toimivan K-Market Citymestari Ky:n toiminnan. Liikkeen lopettamisella ei ilmeisesti kuitenkaan ole ollut vaikutusta Seinäjoen kaupungin päivittäis- ja erikoistavarakaupan tuotteiden kokonaistarjontaan, koska K-ryhmä liikestrategiansa mukaisesti perusti kaupungin alueelle uuden laajan liikekokonaisuuden ja jatkoi myöhemmin aikaisempaa pienemmässä muodossa päivittäistavarakauppatoimintaa myös Seinäjoen Liiketalo Oy:ssä.
Kilpailunrajoitukset saattavat helposti vaikuttaa yhden elikeinonharjoittajan mahdollisuuteen päästä alalle taikka alalla toimimiseen. Kilpailuviraston perustehtävänä on ensisijaisesti kuitenkin kilpailunrajoituslain pohjalta arvioida toimialojen kilpailun toimivuutta eikä antaa yksittäiselle elinkeinonharjoittajalle suojaa kilpailunrajoitusten vaikutuksilta, ellei kilpailua rajoittava menettely ole lain tarkoittamassa mielessä kilpailun kannalta epätervettä tai periaatteliselta kannalta ristiriidassa kilpailupolitiikan tavoitteiden kanssa. Viimeksi mainituissa tilanteissa on yleensä kysymys kielletyistä kilpailunrajoituksista.
Erkki Niskasen toimenpidepyyntö ei anna aihetta enempiin selvityksiin.
Ratkaisu
Asia poistetaan käsittelystä.
Sovelletut säännökset
Laki kilpailunrajoituksista (480/92) ) 9 §
Muutoksenhaku
Kilpailunrajoituslain (480/92) 21 §:n 3 momentin mukaan kilpailuviraston tässä asiassa antamaan päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla.
Jos kilpailuvirasto ei tee esitystä kilpailunrajoituksen käsittelemiseksi kilpailuneuvostossa, sen voi kilpailunrajoituksista annetun lain 13 §:n mukaan tehdä elinkeinonharjoittaja, jota kilpailunrajoitus välittömästi koskee tai elinkeinonharjoittajien tai kuluttajien etujen valvomiseksi toimiva yhteisö.