Asianosaiset
Pieksämäen kaupunki
Hotel Sweet Home / Juha Taskinen
Toimenpidepyyntö
Itä-Suomen lääninhallitus on vastaanottanut 24.9.2002 Hotel Sweet Home Oy / toimitusjohtaja Juha Taskisen tutkimuspyynnön, joka koski Pieksämäen kaupungin omistamien liiketonttien vuokrien mahdollisesti aiheuttamaa kilpailutilanteen vääristymistä majoitusliiketoiminnassa.
Taskisen tutkintapyynnön mukaan Pieksämäen kaupungin omistamien liiketonttien vuokrat eivät ole hotellitoiminnan osalta tasapuoliset ja ne vääristävät siten yritysten välistä kilpailutilannetta. Kaupungissa toimivat kaksi hotellia, Hotel Sweet Home ja Hotelli Savonsolmu, sijaitsevat kaupungin omistamilla tonteilla. Vuonna 2001 Sweet Homen tontinvuokra on ollut 16 000 markkaa, joka on alennettu kaupunginhallituksen päätöksellä 8000 markkaan. Tällöin 905 neliömetrin suuruisen tontin neliövuokraksi on tullut 8,83 markkaa. Samanaikaisesti Savonsolmun 13 000 m2:n suuruisen tontin vuokra on ollut 20 000 markkaa, joka neliövuokrana on 1,53 markkaa.
Asian selvittäminen
Lääninhallitus on selvittänyt asiaa pyytämällä 7.10.2002 Pieksämäen kaupungilta selvitystä. Lääninhallitus vastaanotti kaupunginhallituksen antaman selvityksen 15.11.2002 ja varasi sen jälkeen Taskiselle mahdollisuuden antaa vastineen ja esittää lisäselvitystä asiassa. Taskinen antoi vastineen 13.12.2002. Lisäksi lääninhallitus on hankkinut asiassa lisätietoa Pieksämäen kaupungin kaupungingeodeetti Matti Saarelta.
Lääninhallituksen selvityksen tulokset
Pieksämäen kaupungin selvitys
Pieksämäen kaupunginhallitus ilmoitti selvityksessään, että Pieksämäen kaupunki teki vuonna 2000 selvityksen liiketonttien vuokrista. Selvityksen perusteella merkittävästi muita liiketontteja korkeampia vuokria alennettiin. Lisäksi liiketonttien vuokraprosenttia, joka lasketaan tontin pääoma-arvosta, alennettiin kuudesta prosentista siten, että uusi vuokraprosentti on liiketonteilla viisi (5 %) ja hotelli- ja majoitusliiketonteilla kolme (3%).
Kaupungin antaman selvityksen liitteenä olevassa taulukossa (liite nro 2) on esitetty pylväinä liikekerrosalaa sisältävien tonttien vuokrat 2001. Tonttien, joista on ollut voimassa vanha vuokrasopimus, vuokrat ovat selvästi alhaisempia kuin uusissa ja uusituissa sopimuksissa. Kun vanhat vuokrasopimukset päättyvät ja tulevat uusittavaksi, niin uusissa sopimuksissa vuokra määräytyy kaupungin kiinteistösäännön perusteella kuten jo nyt uusissa sopimuksissa.
Toimitusjohtaja Taskinen on allekirjoittanut tontin n:o 593–1-86–3 vuokrasopimuksen 29.4.1998. Tuolloin tontin vuokraksi oli sovittu 48 000 markkaa/vuosi. Tontti oli asemakaavassa liiketontti ja siinä oli käyttämätöntä rakennusoikeutta.
Vuokrasopimuksen teon jälkeen Taskinen on hakenut ja saanut elinkeinotukena kaupunginhallituksen avustusta tontinvuokraan erilaisin päätöksin vuodesta 1997 lähtien (KH 185§/15.4.1997, KH 68§ 2.2.1999 ja KH 109§ 9.3.1999). Viimeisin asiaa koskeva päätös on tehty kaupunginvaltuustossa 19.12.2000 § 45, jossa vuokra on alennettu 8 000 markkaan /vuosi.
Yrittäjän toivomuksesta kaupunki on muuttanut tontin asemakaavaa. Asemakaavan muutos on hyväksytty teknisessä lautakunnassa 17.4.2002 § 56. Muutoksessa tarpeeton rakennusoikeus on poistettu ja tontti muutettu hotellitontiksi.
Pieksämäen kaupunki on muuttanut kiinteistösääntöään 20.12.2000 (tekninen lautakunta 132§). Tuolloin hotelli- ja majoitustoimintaan tarkoitettujen tonttien vuokraprosentti on alennettu kuudesta kolmeen prosenttiin.
Edellä mainitut muutokset on toteutettu Sweet Homelle vuokratun tontin uudessa vuokrassa, joka on 2690,22 € vuonna 2002. Vuokralaskennassa on käytetty perusteena uuden asemakaavan mukaista rakennusoikeutta ja hotellitontin vuokraprosenttia. Kyseisen tontin vuosivuokra on laskenut kaupungin päätöksillä kaikkiaan 5 383 € eli 8 073 €:sta 2 690 €:oon.
Pieksämäen kaupungin mukaan Taskisen toimenpidepyynnössään esittämä vuokravertailu on perusteeton, koska siinä on verrattu vuonna 1974 tehdyn Hotelli Savonsolmun vuokrasopimuksen vuokraa suoraan Hotel Sweet Homen vuonna 2002 uudistetun tontin vuokraan. Kaupungin ja Savonsolmun välinen vuokrasopimus on ollut voimassa lähes 30 vuotta ja sen vuokra-ajaksi on sovittu 50 vuotta. Vuonna 2002 Savonsolmun tontinvuokra on ollut 10 375,88 €.
Pieksämäen kaupungin tällä hetkellä voimassa olevien vuokran määräytymisperusteiden mukaan laskien Sweet Homen tontin vuokraksi saadaan 4,139 €/krs-m2 (pääoma-arvo on 137,96 €/krs-m2 eli noin 820 mk/krs-m2) ja Savonsolmun vuokraksi 3,621 €/krs-m2 (pääoma-arvo 121,71 €/krs-m2 eli noin 718 mk/krs-m2). Sweet Homen korkeampi vuokra verrattuna Savonsolmun vuokraan johtuu siitä, että Sweet Homen tontti on lähempänä kaupungin ydinkeskustaa ja näin tontin arvo vuokraa määritettäessä on korkeampi.
Kiinteistöihin liittyvät menettelytavat on esitetty Pieksämäen kaupungin kiinteistösäännössä. Liiketonttien vuokria määritettäessä käytetään käypää arvoa. Se määritetään päivän arvoon ja sen oikeellisuutta arvioidaan mm. toteutuneilla kaupoilla. Esimerkiksi torin reunalta kaupunki myi liiketontin vuonna 1998 hintaan 1 200 mk/krs-m2. Lisätietona kaupunki toteaa, että Sweet Homen tontin naapurustossa olevan tontin vuokranmäärityksestä on käräjöity vuonna 1998. Pieksämäen käräjäoikeus päätti ja Itä-Suomen hovioikeus pysytti voimassa, että kaupungin käyttämä vuokra ei ole poikkeuksellisen korkea valituksenalaisella tontilla, jonka pääoma-arvona oli 1 000 mk/krs-m2.
Pieksämäen kaupunki on merkittävä tontin vuokraaja. Kaupungin alueella on kaikkiaan noin 2700 tonttia, joista Pieksämäen kaupunki omistaa noin 50 %. Sellaisia liiketoimintaan tarkoitettuja vuokratontteja, joissa rakennuskaavan mukaan liiketilan osuus on yli 25 %, on kaupungin omistuksessa 23. Yksityistä liiketonttien vuokratarjontaa kaupungissa ei juurikaan ole. Kaupungin mukaan sen tiedossa olevat yksityiset tontinvuokrat ovat kaupungin vuokrien tasoa.
Hotel sweet homen vastine
Taskinen ilmoittaa vastineessaan haluavansa pitää tutkintapyyntönsä voimassa. Hänen mielestään Pieksämäen kaupungin perusteet tonttien vuokra-asiassa eivät ole kohtuulliset eivätkä tasapuoliset.
Kilpailuoikeudellinen arviointi
Relevantit markkinat ja määräävä markkina-asema
Kilpailunrajoituslain 3 §:n 2 momentin mukaan elinkeinonharjoittajalla on määräävä markkina-asema, jos sillä on koko maassa tai tietyllä alueella yksinoikeus tai muu sellainen määräävä asema tietyillä hyödykemarkkinoilla, että se merkittävästi ohjaa hyödykkeen hintatasoa tai toimitusehtoja taikka vastaavalla muulla tavalla vaikuttaa kilpailuolosuhteisiin tietyllä tuotanto- tai jakeluportaalla.
Määräävän markkina-aseman olemassaolon ja sen mahdollisen väärinkäytön arvioinnin perusteena ovat tapauskohtaisesti määriteltävät relevantit hyödyke- ja maantieteelliset markkinat. Tässä tapauksessa hyödykemarkkinoiden määrittelyssä keskeisenä kriteerinä on majoitusliiketoimintaan soveltuvien tonttien vuokraamisen korvattavuus Pieksämäen kaupungin alueella.
Pieksämäen kaupunki omistaa kaava-alueella kaikista tonteista noin puolet ja liiketoimintaan tarkoitetuista keskustan alueen vuokratonteista lähes koko tonttikannan. Kaupungin asemaa korostaa lisäksi se, että maankäytön ohjaus ja kaavoitus sekä niihin sisältyvä alueiden käyttötarkoituksen sekä hankkeiden laajuuden määrääminen on viranomaistoimintaa. Kilpailuvirasto katsoo, että Taskisen toimenpidepyyntöä on syytä arvioida määräävän markkina-aseman väärinkäyttökiellon näkökulmasta. Asian lopputulos huomioon ottaen ei ole kuitenkaan tarpeen ottaa yksityiskohtaisesti kantaa Pieksämäen kaupungin määräävään markkina-asemaan.
Epäilty määräävän markkina-aseman väärinkäyttö
Hintasyrjintä
Kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdassa kielletään kohtuuttoman tai kilpailun rajoittamista ilmeisesti tarkoittavan hinnoittelukäytännön soveltaminen. Määräävässä asemassa olevan elinkeinonharjoittajan tulee soveltaa asiakassuhteissaan johdonmukaisia ja selkeitä hinnoitteluperiaatteita. Syrjintä on kyseessä silloin, kun samanlaiset asiakkaat asetetaan perusteettomasti erilaiseen asemaan. Velvollisuus asiakkaiden tasapuoliseen kohteluun ei toisaalta tarkoita sitä, että määräävässä asemassa oleva elinkeinonharjoittaja olisi velvollinen perimään identtisiä hintoja. Objektiivisesti todettavista ja kilpailuoikeudellisesti hyväksyttävistä syistä yritys voi periä erilaisia hintoja. Mikäli erilaisia hintoja peritään, määräävässä asemassa olevan yrityksen tulee tarvittaessa voida osoittaa menettelylleen kustannusperusteinen tai muu hyväksyttävä syy.
Pieksämäen kaupungilla on kiinteistösääntö, joka on tullut voimaan 18.1.1999 (tekninen lautakunta 7 §/13.1.1999). Kiinteistösääntöön on kirjattu kaupungin omistamien tonttien vuokrausta koskevat perusteet. Kaupunki ilmoittaa selvityksessään, että se käyttää liiketonttien vuokria määritettäessä käypää arvoa.
Pieksämäen kaupunki soveltaa em. kiinteistösääntöään tonttiensa vuokraamisessa. Tähän kiinteistösääntöön sisältyy laskentakaava, jonka perusteella tontin vuokra määräytyy. Vuokran määrään vaikuttavia merkittäviä tekijöitä ovat mm. tontin teholuku, tontin etäisyys kaupungin ydinkeskustasta ja tontin käyttötarkoitus. Vuokraprosentti tontin pääoma-arvosta vaihtelee tontin käyttötarkoituksen mukaan siten, että se on asuinkerros- ja rivitalotonteilla viisi (5%), teollisuus- ja teollisuus-/liiketonteilla puolitoista (1,5%), tavanomaisilla liiketonteilla viisi (5%) ja hotelli- ja majoitustoimintaan tarkoitetuilla tonteilla kolme (3%). Hotel Sweet Homen tontinvuokran laskennassa vuodelle 2002 kaupunki on käyttänyt uuden asemakaavan mukaista rakennusoikeutta ja hotellitontin vuokraprosenttiperustetta.
Pieksämäen kaupunki on perustellut Hotel Sweet Homen korkeampaa vuokraa verrattuna Hotelli Savonsolmun tontin vuokraan tonttien vuokrasopimusten alkamisajankohtien eroilla sekä tonttien koko- ja sijaintieroilla. Savonsolmun vuokrasopimus on solmittu vuonna 1974 ja Sweet Homen vuonna 1998. Savonsolmu sijaitsee hieman kauempana kaupungin ydinkeskustasta ja tontin pinta-ala on 11 672 m2. Sweet Homen tontin pinta-ala on 905 m2.
Kysymyksessä olevien tonttien vuokraero vuonna 2002 on ollut Hotel Sweet Homen toimenpidepyynnössä mainittua määrää pienempi. Sweet Homen vuokra on ollut 2 690,22 € eli 2,97 €/m2 ja Savonsolmun 10 375,88 € eli 0,89 €/m2. Kyseiset vuokrat eivät poikkea merkittävästi muista niiden kanssa samanaikaisesti vuokratuista liiketonteista. Tonttien vuokrat vanhoissa vuokrasopimuksissa ovat selvästi alhaisempia kuin uudemmissa viime vuosina tehdyissä sopimuksissa. Vanhojen vuokra-aikojen päätyttyä uusissa sopimuksissa vuokrat ovat määräytyneet kaupungin kiinteistösääntöön kirjattujen perusteiden mukaisesti
Kilpailuvirasto katsoo, että liike- ja muiden tonttien vuokrauksessa on yleistä, että vuokra määräytyy vuokrasopimuksen teko- ja voimaantuloajankohdan markkinatilanteen perusteella. Tontinvuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia ja sopimuksiin on kirjattu ehtoja vuokran tarkistamisesta. Näin tonttien vuokra muodostuu osapuolten keskinäisen sopimuksen ja sen ehtojen perusteella. Tonttien, joissa vuokrasopimusten solmimisajankohtien välillä on vuosia tai jopa vuosikymmeniä, vuokrien määrät voivat poiketa huomattavasti toisistaan. Tällaisessa tapauksessa suurikin vuokraero voi selittyä hyväksyttävästi vuokrasuhteen alkamisajankohtana vallinneilla kiinteistöjen arvojen ja vuokratasojen hintaeroilla.
Kilpailuvirasto katsoo, että tässä tapauksessa vuokrasopimuksen alkamisajankohdasta johtuvaa hinnaneroa kerrosneliömetrin vuokraushinnassa on pidettävä kilpailuoikeudellisesti ja objektiivisesti hyväksyttävänä syynä vuokrasopimusten hinnaneroille. Hinnaneroa kerrosneliömetrin hinnassa ei ole myöskään pidettävä niin merkittävänä, että siitä aiheutuisi kilpailun vääristymiä em. hotellien väliselle kilpailulle. Lisäksi Kilpailuvirasto katsoo, ettei hinnanero ja siitä seuranneet vaikutukset Hotelli Savonsolmun ja Hotel Sweet Homen väliseen kilpailuun ilmeisestikään ylitä kilpailunrajoituslain 12 §:ssä määriteltyä vähämerkityksellisyyskriteeriä, jonka mukaisesti kilpailunrajoituksella tulisi olla merkittäviä haitallisia vaikutuksia elinkeinonharjoittajien väliselle kilpailulle.
Kilpailuvirasto katsoo, että tapauksessa on otettava huomioon sekin, että Pieksämäen kaupunki on alentanut Hotel Sweet Homen vuokraa merkittävästi. Hotel Sweet Homen vuokrasopimus on allekirjoitettu 29.4.1998, jonka jälkeen vuokraa on alennettu kaupunginvaltuustossa 19.12.2000. Yrittäjän toivomuksesta kaupunki on muuttanut tontin asemakaavaa 17.4.2002 ja hotelli- ja majoitustoimintaan tarkoitettujen tonttien vuokrausprosenttia on alennettu kuudesta kolmeen prosenttiin. Em. muutokset on toteutettu Sweet Homen uudessa vuokrasopimuksessa vuonna 2002. Sweet Homen vuosivuokra on laskenut kaupungin päätöksillä kaikkiaan 8 073 eurosta 2 690 euroon. Vaikka Pieksämäen kaupungin tällä hetkellä voimassa olevien vuokran määräytymisperusteiden mukaan laskettuna Sweet Homen vuokra per kerrosneliömetri on suhteessa on hieman Savonsolmun vuokraa korkeampi, johtuu vuokraero hotellien sijainnista.
Kilpailuvirasto katsoo, ettei Pieksämäen kaupunki saadun selvityksen perusteella ole syyllistynyt Hotel Sweet Homen tontin vuokraa määrittäessään kielletyn syrjivän hinnoittelukäytännön soveltamiseen eikä sen menettelyä voida pitää kilpailunrajoituslain 7 §:n 4 kohdassa tarkoitettuna määräävän markkina-aseman väärinkäyttönä.
Päätös ja sen perustelut
Kilpailuvirasto on selvittänyt asiaa Itä-Suomen lääninhallituksen virastolle toimittaman selvityksen perusteella. Kilpailuvirasto katsoo, ettei selvitysten perusteella voida katsoa Pieksämäen kaupungin syyllistyneen kilpailunrajoituslain 7 §:n vastaiseen määräävän markkina-aseman väärinkäyttöön
Kilpailuvirasto poistaa asian enemmästä käsittelystä.
Sovelletut säännökset
Laki kilpailunrajoituksista (480/92) 3 §:n 2 momentti ja 7 §.
Muutoksenhaku
Kilpailuviraston tässä asiassa antamaan päätökseen saa hakea muutosta markkinaoikeudelta kilpailunrajoituksista annetun lain 21 §:n mukaan siinä järjestyksessä kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. Valitusosoitus on liitteenä.