Marknadsdomstolen har i enlighet med konsumentombudsmannens ansökan förbjudit byggherren och det stiftande delägarbolaget Icon Re Oy och fastighetsförmedlingsbolaget Suomen JYA Oy att marknadsföra bostadsaktier till konsumenter, när det till förmån för aktiebolaget och köparna av bostadsaktier inte har ställts någon försäkring eller borgen för den stiftande delägarens insolvens enligt lagen om bostadsköp. För förbudet har förelagts ett vite på 100 000 euro.
Konsumentombudsmannen ansökte hos marknadsdomstolen om ett förhandsbeslut om huruvida omvandlingen av kontorslokaler till nya bostadslägenheter i en byggnad som inte använts som bostäder var tillbyggnad som avses i lagen om bostadsköp och som förutsätter att en insolvenssäkerhet ställs.
Byggnadsbolaget Icon Re har i egenskap av stiftande delägare förvärvat affärslokalerna på de två nedre våningarna i ett bostadsaktiebolag med 6 våningar. Utöver bolagets tidigare 58 bostadslägenheter har 17 bostadslägenheter byggts i affärslokalerna genom grundlig sanering. Byggnadsbolaget har under byggnadsfasen marknadsfört bostadsaktier till konsumenterna via ett fastighetsförmedlingsbolag.
Marknadsdomstolen konstaterade i sitt beslut (MAO 30.11.2023, Nr 555/2023, Dnr 189/03.04.02.01.02/2023) att bestämmelsen om tillbyggnad i lagen om bostadsköp inte begränsar var de nya bostadslägenheter som senare byggs åt bostadsaktiebolaget placeras. Byggande av nya bostadslägenheter som avses i bestämmelsen omfattar till exempel att en ny byggnad med bostadslägenheter byggs för ett bostadsaktiebolag, men å andra sidan också till exempel om lokaler som inte används som bostad i en befintlig byggnad ändras till nya bostadslägenheter.
Dessutom konstaterade marknadsdomstolen att det inte har någon betydelse om bostadslägenheterna till sitt skick och sin utrustning blir likvärdiga med nya eller om aktier som berättigar till besittning av bostadslägenheterna marknadsförs så att de till exempel inte kan belastas av merkostnader för renoveringar som husbolaget utför. Vid tillämpningen av bestämmelsen om tillbyggnad har det ingen betydelse om byggnadsrätten eller byggnadsytan har utökats eller att endast cirka en femtedel av alla lägenheter har renoverats i projektet.
Marknadsdomstolen konstaterade att konsumenterna kan utgå från att bostadslägenheter kan marknadsföras till konsumenter endast med de villkor och begränsningar som anges i lagen om bostadsköp. Eftersom den stiftande delägaren och fastighetsförmedlaren inte följde bestämmelserna i lagen om bostadsköp om ställande av insolvenssäkerhet och marknadsförde bostäder till konsumenter, bröt den genomförda marknadsföringen mot konsumentskyddslagen.
Eftersom både den stiftande delägarens och förmedlarens marknadsföring av bostadsaktier stred mot lagen om bostadsköp och konsumentskyddslagen, ansåg marknadsdomstolen att det med tanke på konsumentskyddet var nödvändigt att förbjuda båda företagen att fortsätta det lagstridiga förfarandet med objektet i fråga eller att upprepa förfarandet med senare motsvarande objekt. Det fanns ingen särskild orsak att inte förstärka förbudet med vite.
”Marknadsrättens beslut preciserade den stiftande delägarens skyldighet att ställa insolvenssäkerhet. En insolvenssäkerhet tryggar bostadsköparna och aktiebolaget även i en situation där det i bostadsaktiebolagets affärslokaler genom ändring av användningsändamålet har byggts fler bostadslägenheter för bolaget och de marknadsförs och säljs till konsumenter. Beslutet förtydligar också ansvaret för fastighetsförmedlingsbolag som förmedlar bostäder att kontrollera att en adekvat insolvenssäkerhet har ställts även i sådana objekt som säljs till konsumenter.”
Insolvenssäkerhet ger skydd mot byggfel
När bostäder marknadsförs till konsumenter ska en stiftande delägare ställa insolvenssäkerhet, förutom när det är fråga om ett helt nytt bostadsaktiebolag även när en grundlig renovering som kan jämställas med nybyggnad görs i ett tidigare befintligt bostadsaktiebolag eller om tillbyggnad genomförs i ett bostadsaktiebolag. Säkerheten ska alltså ställas till exempel om byggnadens vindsutrymmen tas i bostadsbruk och nya bostadsaktier tecknas för bolaget och marknadsförs till konsumenterna.
Insolvenssäkerhet är en del av konsumentskyddssystemet, vars mål är att skydda bostadsköpare i risksituationer. Säkerheten ställs till förmån för bostadsaktiebolaget och köparna för att trygga korrigeringen av eventuella byggfel, även om den stiftande delägare som ansvarar för felet har upphört med sin verksamhet eller försatts i konkurs. Konsumentombudsmannen har tillsynsansvaret för att skyldigheten att ställa säkerhet fullgörs.
Läs mer:
Konsumentombusmannens riktlinjer: Säkerheter som ska ställas till förman för bostadsköpare