Att sälja en begagnad bostad

När du själv säljer en bostad i ett bostadsaktiebolag säljer du inte bara bostaden utan också en andel i bostadsaktiebolaget. Därför måste man i en försäljningssituation inhämta de senaste uppgifterna om bostadsaktiebolagets ekonomiska situation.

Skaffa följande dokument om bostadsaktiebolaget

• disponentintyg jämte utredningar om reparationsbehov. Kontrollera att uppgifterna i intyget är uppdaterade och motsvarar verkligheten.
• Säljaren ansvarar för eventuella felaktiga uppgifter i disponentintyget. Om disponentintyget innehåller ett fel och detta orsakar säljaren skada, kan säljaren dock ansöka om ersättning av disponenten
• bostadsaktiebolagets bolagsordning
• protokoll från den senaste bolagsstämman och ekonomiska handlingar som behandlats vid bolagsstämman, såsom bokslut, balansräkning och ekonomiplan.

Säljaren ska känna till de ärenden som behandlats på bolagsstämman även om säljaren inte själv deltar i stämmorna. Gräl mellan parterna i en bostadsaffär handlar ofta om huruvida köparen överhuvudtaget eller tillräckligt tydligt har informerats om kommande renoveringar, till exempel rör- eller takrenoveringar.

Kom ihåg att ge köparen uppgifter om

• renoveringar i husbolaget som man redan fattat beslut om eller som du vet att är under planering
• bostaden, servicen i bostadsområdet och omgivningen som kan ha betydelse för köpbeslutet
• fel och brister som berör bostaden
• planläggningssituationen i bostadsområdet.

Om byggnaden är flera tiotals år gammal och ingen rörsanering har gjorts, är en sådan i allmänhet att vänta. Om ärendet ännu inte har behandlats i bostadsaktiebolaget eller om det endast har dryftats på ett allmänt plan, behöver köparen inte uttryckligen underrättas om saken.

Annonsering och visning av bostaden

Om du själv säljer din bostad ska du hålla dig till fakta i försäljningsannonser, broschyrer och på visningar.

• Publicera en annons om att du säljer bostaden till exempel i dagstidningar och på internet.
• Inför visningen ska du sammanställa en broschyr som även innehåller planritningen.
• Ge besökarna på visningen tillfälle att bekanta sig med husbolagets dokument.

Vid visningen är det bra att låta besökarna bekanta sig med bostaden i lugn och ro, precis som fastighetsmäklarna gör. Bekanta dig med bostadspriserna i ditt område och uppskatta bostadspriset realistiskt.

Mer information om priser finns på Centralförbundet för Fastighetsförmedlingens webbplats

Köpeanbud

Om du säljer bostaden själv kan köpeanbudet vara muntligt eller skriftligt. En mäklare tar alltid ett skriftligt köpeanbud på bostaden. Det lönar sig att välja ett skriftligt anbud också om du säljer bostaden själv, så att båda parterna känner till sina rättigheter och skyldigheter.

I anbudet kan anges villkor för dess bindande verkan:

• Det lönar sig att i anbudet skriva in ett villkor om avtalsvite ifall ett godkänt anbud hävs: den part som återtagit anbudet blir tvungen att betala ett på förhand fastställt avtalsvite eller handpenning i anbudet. Dessa kan utgöra högst 4 procent av bostadens köpesumma.
• Köparen kan vilja ha ett s.k. upplösande villkor som tydligt anger i vilken situation anbudet inte är bindande. Ett upplösande villkor används till exempel om köparen är osäker på om hen kommer att få bostadslån.

Om det första köpeanbudet som ges till ett prutat pris inte känns bra för dig som säljare, kan du

• låta bli att svara på anbudet, varvid det förfaller
• ge ett motbud, varvid det ursprungliga anbudet förfaller.

Den potentiella köparen ska svara på motbudet inom den tidsfrist som du angett i motbudet. Det är bra att inte ge ett anbud en alltför lång giltighetstid. Ett par dagar brukar räcka.

Gör alla skeden i anbudet skriftligt, åtminstone per e-post. På så sätt undviker du till exempel att priset, betalningstidtabellen eller köpdatumet endast hänger på muntliga överenskommelser.

Säljaren bestämmer vem som får köpa bostaden

Du kan själv bestämma vilket och hurdant anbud du godkänner. Du behöver aldrig sälja en bostad även om du har ingått ett uppdragsavtal om förmedling. Tänk dock på att det i förmedlingsavtalen av hävd finns ett villkor enligt vilket förmedlingsrörelsen får rätt till förmedlingsarvode redan när ett så kallat erbjudande till fullt pris har getts om bostaden och som uppfyller de pris- och andra villkor som avtalats i förmedlingsavtalet.

Om du drar dig ur ett erbjudande som du redan har godkänt, ska du betala köparen ett avtalsvite som eventuellt avtalats i anbudet.

Köpebrevet bör upprättas skriftligt

Köpebrevet för en bostadsaktie ska alltid upprättas skriftligt, åtminstone i två exemplar: ett till köparen och ett till säljaren.

Du hittar mallar på köpebrev till exempel på internet. Upprättandet av köpebrevet kan också köpas som en tjänst, bland annat av fastighetsmäklare, banker och advokatbyråer.

Alla avtalade köpevillkor ska framgå av köpebrevet, såsom

• uppgifter om säljaren och köparen
• bostadsaktiebolagets namn och adress
• aktiernas nummer och antal samt lägenhetens nummer
• uppgifter om lägenheten (hus, trappa, nummer, antal rum och yta)
• pris och betalningsvillkor
• tidpunkt för överlåtelse av aktiebrev
• tidpunkten för överföring av ägande- och besittningsrätten och från och med vilken tidpunkt bolagsvederlaget ska betalas av köparen
• omnämnande om betalning av överlåtelseskatt.

Nämn fel och kommande renoveringar i köpebrevet. Tydliga fel i bostaden bör antecknas i köpebrevet, så att de inte bara nämnts muntligt.

Vidare är det bra att i köpebrevet ta in omnämnanden om

• betydande fel i bostaden som du har informerat köparen om tidigare
• vilka av bostadsaktiebolagets dokument köparen har fått ta del av före köpet
• omfattande renoveringar i bolaget eller renoveringar som planeras i bolaget.

Exempel: ”Köparen är medveten om att diskmaskinen har läckt ut i kökets golvkonstruktioner och att fuktskadan har reparerats (årtal). Köparen är också medveten om att bostadsaktiebolaget vid bolagsstämman (datum) har beslutat att beställa planeringsarbetet för takrenoveringen… ”.