Fel i begagnad bostad

Den bostad som är föremål för köpet ska till sina egenskaper motsvara det som antecknats i köpebrevet eller en annan överenskommelse mellan parterna. Avtalet mellan köparen och säljaren är utgångspunkten när man bedömer om det finns ett fel i bostaden.

Om inget annat har avtalats ingår vanliga bostadstillbehör såsom kylskåp, diskmaskin, frysskåp och spis i köpet.

Muntliga överenskommelser rekommenderas inte, utan alla viktiga saker bör skrivas in i köpebrevet.

Säljaren ska informera köparen om köpeobjektet till någon del avviker från en normal nivå. Säljarens upplysningsskyldighet omfattar kända fel och fel som säljaren har konkreta misstankar om.

Köparen är inte utan säljarens uppmaning eller annan särskild orsak skyldig att kontrollera riktigheten av de uppgifter som säljaren lämnat om bostaden. Köparen kan inte kräva gottgörelse för en omständighet som borde ha upptäckts vid en normal granskning av bostaden före köpslutet.

De uppgifter som ska ges köparen kan också gälla bostadsaktiebolagets ekonomiska situation. Säljaren kan vara ansvarig om köparen har getts felaktig, vilseledande eller bristfällig information om de ekonomiska förpliktelser eller ansvar som hänför sig till ägandet eller användningen av bostaden i fråga och den givna informationen kan antas ha inverkat på köpbeslutet. Uppgifterna kan gälla bolagsvederlaget, andelen av bolagets skulder eller bostadssammanslutningens ekonomiska situation i övrigt.

Säljarens ansvar för fel omfattar också de uppgifter som fastighetsmäklaren lämnat och de uppgifter som ingår i disponentintyget.

Med tanke på ansvaret för fel har det ingen betydelse om säljaren har känt till att uppgifterna var felaktiga eller bristfälliga. En förutsättning för att ansvar för fel ska uppkomma är däremot att informationen har inverkat på beslutet om köpet och köpesumman. Felaktiga eller bristfälliga uppgifter ger således inte automatiskt rätt till gottgörelse.

En meningsskiljaktighet vid ett köp av en begagnad bostad gäller ofta ett fel som säljaren inte känt till och inte heller köparen har kunnat upptäcka före köpet. Till exempel fukt- och mögelskador är ofta dolda fel, eftersom de finns i dolda konstruktioner  och köparen inte kan påvisa att säljaren har känt till felet. Likaså betraktas brister som inte upptäckts vid konditionsgranskningen ofta som dolda fel.

I fråga om ett dolt fel görs en övergripande bedömning av felet från fall till fall. Utöver objektets köpesumma och ålder kan man beakta bland annat om skadorna är oväntade, hur omfattande de är och hur länge reparationen kommer att pågå. Utgångspunkten är att både bristerna och reparationskostnaderna ska vara avsevärda för att säljaren ska vara ansvarig för dem.

Bostaden kräver service och reparation allteftersom åren går. Säljaren ansvarar inte för reparationer som beror på normalt slitage och på att huset blir äldre.

Tumregeln är att bostadsaktiebolaget ansvarar för reparationskostnaderna för konstruktionerna och bostadsägarens för ytorna.
Till exempel i vanliga fall av fuktskador i badrummet ska största delen av reparationskostnaderna i allmänhet betalas av bostadsaktiebolaget. I en sådan situation kan man ofta inte få gottgörelse av säljaren, eftersom köparen inte orsakas betydande reparationskostnader.

Ibland beror fel i en relativt ny bostad på felaktigt byggande. Köparen har med vissa begränsningar rätt att anföra besvär över bostadens ursprungliga fel även direkt till bostadens första säljare, dvs. den stiftande delägaren.

Esimerkiksi tavanomaisissa kylpyhuoneen kosteusvauriotapauksissa valtaosa korjauskuluista jää yleensä taloyhtiön maksettavaksi. Myyjältä ei tällaisessa tilanteessa useinkaan voi saada hyvitystä, koska ostajalle ei aiheudu merkittäviä korjauskuluja.

Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on tietyin rajoituksin oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.

Den vanligaste följden av ett fel är rabatt på köpesumman. Man bör vara realistisk i fråga om hurdan prissänkning som kan krävas av säljaren. När tvister ska lösas rekommenderas det i allmänhet inte att reparationskostnaderna ska kunna gottgöras till fullt belopp i form av en prissänkning.

Ju äldre objekt det är fråga om, desto större nivåförbättring och förlängning av livslängden kommer reparationen att medföra. Dessutom bör man beakta att prissänkningen endast beaktar de kostnader som är nödvändiga för att rätta till felet. Eventuella övriga renoveringsarbeten som utförs i samband med de egentliga reparationerna ska kunna avskiljas från de kostnader som man kräver prissänkning för.

Vid köp av en begagnad bostad har säljaren i allmänhet inte rätt att åtgärda ett fel. I en affär mellan privatpersoner kan köparen inte kräva att säljaren åtgärdar felet och köparen är på motsvarande sätt inte skyldig att godkänna säljarens erbjudande om att åtgärda felet.

Rättelse av fel kan krävas endast om säljaren är en näringsidkare och felet gäller reparationer eller förbättringar som näringsidkaren utfört.

Om felet har orsakat skada kan köparen i vissa fall också ha rätt till skadestånd. En säljare som är en privatperson kan befrias från skadeståndsansvaret genom att visa att felet inte beror på vårdslöshet från säljarens sida. För ett dolt fel kan man inte få skadestånd.

Hävning av köpet förutsätter att säljaren gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Tröskeln för att häva ett köp är mycket hög och kommer sällan i fråga. En hävning kan bli aktuellt närmast i en situation där felet inte kan åtgärdas utan väsentlig olägenhet och en prissänkning på grund av felets betydelse inte kan anses vara en tillräcklig påföljd.