Tjänster som tillhandahålls av fastighetsmäklare

• aktörer inom fastighetsförmedlingsbranschen kan ha olika verksamhetsmodeller och därför är det bra att bl.a. fråga om samma tar hand om visningar, tar emot anbud och genomför köpet.
• den billigaste förmedlingsrörelsen är inte nödvändigtvis den bästa
• en mäklare som bedömer det högsta försäljningspriset på din bostad inte heller alltid är den bästa
• du kan ingå ett förmedlingsavtal för 1–2 månader och därefter bedöma hur väl mäklaren sköter uppdraget.

• hur realistisk prisbedömningen av bostaden är. Bostadens försäljningspris beror i sista hand på marknaden, inte på mäklarens löften.
• mäklarens lokalkännedom. Mäklaren ska vara medveten om till exempel planläggningssituationen i området.
• i vilka medier, hur och hur ofta man tänker marknadsföra bostaden
• förmedlingsarvodets storlek.

• ringer för att få ett förmedlingsavtal även om din egen försäljningsannons har omnämnandet ”Inte till förmedlingsrörelser”
• lovar ett orealistiskt högt försäljningspris
• redan under telefonsamtalet påstår att hen har en säker köpare till bostaden.

Utöver traditionella fastighetsförmedling finns det olika typer av tjänster för egenförsäljning av bostäder. Det finns olika servicepaket eller så kan man endast beställa köpebrevet av mäklaren.

Det lönar sig att noggrant bekanta sig med tjänstens innehåll, avtalsvillkoren och priserna. Nya tjänster, även om de kan verka omfattande, följer inte nödvändigtvis spelreglerna inom fastighetsförmedling och lagstiftningen.

Ett avtal om förmedlingsuppdrag ingås ofta någon annanstans än i förmedlingsrörelsens lokaler, till exempel hemma hos dig.

Ett avtal kan också ingås via distansmeddelanden, till exempel per telefon, e-post eller webbplats. Då är det fråga om ett hem- eller distansavtal l som du kan återkalla utan att ange orsak inom 14 dagar från det att avtalet ingicks.

Innan avtalet ingås ska mäklaren ge dig följande dokument:

• förhandsuppgifter om den produkt eller tjänst som säljs samt säljarens kontaktuppgifter på papper eller i någon annan bestående form
• ångerblankett och anvisning om ångerrätten.

Det är möjligt att inleda uppdraget redan innan ångerfristen går ut, om du har gjort en uttrycklig begäran om detta.

Begäran kan till exempel göras så att man i förmedlingsavtalet kryssar för den punkt där du begär att uppdraget ska inledas omedelbart. Även då kan du häva avtalet, men du måste ändå betala förmedlingsrörelsen en skälig ersättning för det arbete som mäklaren hunnit göra för att fullgöra avtalet. Ersättningens storlek beror på vilka åtgärder enligt avtalet (till exempel upprättande av försäljningsbroschyr eller inhämtande av disponentintyg) förmedlingsrörelsen redan har hunnit vidta.

Fråga mäklaren om alla punkter som du är osäker på i avtalet. Skriv under först när du har läst och förstått avtalet.

Ett avtal om förmedling, dvs. förmedlingsavtal ingås alltid skriftligt eller elektroniskt. Mäklaren kan inte åberopa muntliga villkor eller uppgifter. Avtalet är viktigt – inte bara för att förmedlingen ska lyckas utan också för att själva bostadsaffären ska lyckas.

Den som säljer bostaden ska enligt lagen ge köparen all information som kan påverka köpbeslutet. När en bostad säljs via en mäklare ska mäklaren fråga säljaren om dessa uppgifter och vidarebefordra dem till potentiella köpare. Uppgifter är till exempel uppgifter om bostadens eller husets ålder, byggande, reparationshistoria, skick och kända fel. Även ärenden som behandlats på bolagsstämman ska meddelas köparen via mäklaren.

Kontrollera att dessa ärenden, särskilt betydande fel i bostaden eller fastigheten samt reparationsprojekt som bostadsaktiebolaget känner till, skrivs in i förmedlingsavtalet. På så sätt bevisar du vid behov senare att mäklaren har fått kännedom om dem.

Ett förmedlingsavtal kan vara hur kort som helst – det kan till exempel bara vara i kraft en dag. En mäklare som uppger att man har en ”säker köpare” till bostaden, kan du ingå ett förmedlingsavtal som bara är i kraft ett par dagar. Under denna tid hinner mäklaren visa bostaden för den potentiella köparen och få ett anbud.

Om du är osäker på om det går bra att sälja bostaden, lönar det sig att först ingå avtalet till exempel för två månader.  Ett förmedlingsavtal kan hävas endast av vissa vägande skäl.

Förmedlingsavtalet kan ingås för högst fyra månader. Därefter kan avtalet förnyas.

Ett förmedlingsavtal kan inte sägas upp under avtalsperioden utan giltigt skäl. Ett giltigt skäl kan vara att förmedlingsrörelsen begått ett betydande fel, eller att uppdragsgivaren eller en nära anhörig insjuknat eller avlidit. Även en förändring i omständigheterna kan vara en grund för uppsägning, om förmedlingen av bostaden i fortsättningen kan bli oproportionerligt ofördelaktig för uppdragsgivaren.

Om avtalet hävs på grund av ett fel som inte begåtts av förmedlingsrörelsen, ska förmedlingsrörelsen ersättas för skäliga kostnader för åtgärder som vidtagits fram till uppsägningen.

Ofta kan man dock komma överens med mäklaren om en uppsägning av förmedlingsavtalet även om det återstår tid av avtalsperioden.

Mäklaren uppgift är att skaffa handlingar i anslutning till bostaden eller fastigheten, såsom disponentintyg och bolagsordning, och i fråga om egnahemshus bland annat fastighetsregisterutdrag och gravationsbevis.

Myndighetshandlingar, till exempel fastighetsregisterutdrag, är tillförlitliga. Det lönar sig däremot alltid för säljaren att kontrollera uppgifterna i disponentintyget till exempel beträffande bostadens areal och husets reparationshistoria.  Säljaren är i sista hand ansvarig gentemot köparen för uppgifterna om bostaden, dvs. även för disponentintyget.
Mäklaren behöver inte rutinmässigt kontrollera uppgifterna i disponentintyget, om hen inte har skäl att misstänka att de inte är korrekta.

Mäklaren har dock allmän undersökningsplikt att kontrollera att de uppgifter som säljaren lämnat eller som framgår av handlingarna om köpeobjektet är riktiga. En sådan uppgift kan till exempel vara uppgift om bostadens yta, om mäklaren genom sin yrkesskicklighet och genom att bekanta sig med bostaden kan dra slutsatsen att uppgiften om bostadsytan inte är korrekt. Om detta inte lyckas utan oskäligt besvär, ska förmedlingsrörelsen meddela köparen att uppgiften inte har kunnat kontrolleras.

Det kan vara svårt att ta reda på areauppgifterna särskilt i gamla bostäder och egnahemshus. En vanlig standardklausul är att bostadens yta kan avvika från bolagsordningen eller att egnahemshusets ytor inte har kontrollmätts.
Mäklaren ska ge båda parterna all den information som är viktig för just denna bostadsaffär.

Mäklaren ska bland annat känna till och berätta om betydande planläggningsändringar i området. Mäklaren ska berätta för köparen om det till exempel kommer att byggas höghusbostäder i ett parkområde mittemot bostaden. För säljaren är denna information viktig när man funderar på försäljningspriset för bostaden. Mäklaren behöver däremot inte utreda den potentiella köparens privata önskemål, till exempel om gården på egnahemshuset lämpar sig för tomatodling.

Fastighetsmäklarens viktigaste uppgifter är att ta emot och behandla köpeanbud och att ge parterna rådgivning i enlighet med lagen och god förmedlingssed.

Säljaren bestämmer vilket och hurdant anbud som godkänns. Man är aldrig tvungen att sälja en bostad trots att man har ingått ett förmedlingsavtal. Köparen kan inte kräva att säljaren ska sälja, även om köparen har lämnat ett anbud enligt prisbegäran med kontantvillkor.

Förmedlingsarvodet ska dock betalas om det för bostaden har gjorts ett så kallat anbud till fullt pris och som uppfyller de pris- och andra villkor som avtalats i förmedlingsavtalet. Mäklarna har i allmänhet ett omnämnande om detta på sina avtalsunderlag. Om inte, betalas arvode endast om köpet genomförs.

Läs mer om förmedlingsarvodet <linkki>  

Mäklaren ska se till att köpeanbudet, godkännandet av det eller motanbuden görs skriftligen. På så sätt kan man visa att de existerar i en konfliktsituation.

Parterna i anbudet bör kräva att båda parterna av mäklaren får vederbörligen undertecknade exemplar av anbudshandlingarna och av godkännandet av anbudet. Detta är särskilt viktigt om det går tid fram till köpslutet.
I samband med erbjudandet kan man betala en handpenning som blir en del av köpesumman vid köpet. Det är dock vanligare att man i samband med anbudet avtalar om ett avtalsvite som binder båda parterna.

Om handpenning används får mäklaren inte ta emot andra anbud förrän säljaren har beslutat om godkännandet av erbjudandet.
Mäklaren ska informera både säljaren och den potentiella köparen om betydelsen av handpenning eller avtalsvite vid bostadsköp och om anbudets bindande verkan vid fastighetsköp.

Mäklaren ska också råda en potentiell köpare att ta in ett upplösande villkor i anbudet om köparen är osäker på till exempel hur finansieringen ska ordnas.

Många mäklare använder benämningarna ”inledande köp” och ”slutligt köp” om köpesumman för en bostad ska betalas i delar. Benämningarna är vilseledande. Parterna i affären kan få uppfattningen att det fortfarande skulle vara möjligt att ångra köpet efter ”det inledande köpet”.

•  ”Det inledande köpet” är själva köpslutet där det bindande köpebrevet undertecknas.
• ”Det slutliga köpet” är transaktionen när den sista posten av köpepriset betalas.

Till mäklarens uppgifter hör att upprätta köpebrevet. Mäklaren ansvarar för att köpebrevet upprättas professionellt med beaktande av båda parternas intressen. I köpebrevet ska till exempel antecknas betydande fel i bostaden som säljaren har meddelat mäklaren när förmedlingsavtalet ingicks.