Fel i ny bostad

Vad anses vara ett fel i en ny bostad?

Det finns ett fel i bostaden om

• bostaden inte motsvarar det som avtalats eller som det annars finns grundad anledning att anta vid köp av motsvarande bostad
• bostaden inte uppfyller bestämmelserna eller föreskrifterna om byggande
• bostadens egenskaper kan orsaka olägenheter för hälsan
• det material som använts vid byggandet av bostaden beträffande hållbarhet inte motsvarar normal god kvalitet eller så har byggandet inte byggts enligt god byggnadssed
• säljaren har gett felaktig information om bostaden eller inte berättat viktig information
• köparen har getts bristfällig eller felaktig information till exempel om husbolagets ekonomiska situation
• aktierna är behäftade med någon annan än aktieköparens äganderätt, pantsättningsrätt eller annan rättighet och köpeavtalet saknar begränsning om detta (s.k. rättsligt fel).

Utöver den allmänna bestämmelsen om fel i lagen om bostadsköp bedöms bostadens fel utifrån bestämmelserna om fel i uppgifterna om bostaden, ekonomiskt fel och rättsligt fel.

Före inflyttningen ska en inflyttningsgranskning ordnas

Före inflyttningen och betalningen av de sista posterna av köpepriset ska säljaren ordna en inflyttningsgranskning.

Vid inflyttningsgranskningen antecknas eventuella fel och brister som observerats, såsom sprickor i kakel eller repor i parketten. Felen åtgärdas antingen före inflyttningen eller senast i samband med årsgranskningen. Det är viktigt att anteckna felen så att det inte senare uppstår en tvist om i vilket skede felet har uppstått och vem som har orsakat det.

Årsgranskningen ordnas för att trygga husbolagets och bostadsköparens säkerhet

En stiftande delägare i ett nybygge, dvs. säljaren, ska ordna en årsgranskning där eventuella fel i byggnaden och bostäderna kartläggs. Årsgranskningen ordnas 12–15 månader efter att byggnaden tagits i bruk.

Den som köper en ny bostad är skyldig att kontrollera den egna bostadens skick. Husbolagets styrelse ansvarar för att granska och åberopa fel i de gemensamma lokalerna som omfattas av husbolagets underhållsansvar, såsom trappuppgångar, fasader och gårdsområden.

Om det före årsgranskningen förekommer fel som stör boendet, är allvarligare eller eventuellt skadar byggnaden, såsom en vattenskada, ska den boende omedelbart meddela om felen. Mindre fel som inte stör boendet, såsom fel på materialytor eller skåpdörrar som inte sluts ordentligt, och som upptäcks efter inflyttningen men före årsgranskningen, kan meddelas på en gång vid årsgranskningen.

Efter årsgranskningen ansvarar säljaren endast för eventuella dolda fel som har funnits i byggnaden redan när bostaden har överlåtits till köparen men som framkommer först senare. Efter årsgranskningen kan köparen alltså inte längre åberopa sådana fel som borde ha upptäckts och meddelats senast i samband med årsgranskningen.

Om det framkommer fel i bostaden efter årsgranskningen, ska köparen reklamera felet till säljaren inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Reklamationen ska göras skriftligen till säljaren. I reklamationen antecknas kravet på reparation av felet eller annan gottgörelse.

Säljaren har skyldighet och rätt att reparera fel i bostaden

Säljaren har rätt att reparera ett fel i byggnaden eller bostaden. Att åtgärda felet är den primära åtgärden. Felet ska repareras till inom skälig tid från det att det meddelades. Om felet anmäls före årsgranskningen men felet inte stör boendet, kan säljaren reparera felet först i samband med årsgranskningen.

Om det inte är möjligt att reparera felet eller säljaren inte annars avhjälper felet, har köparen rätt att kräva ett prisavdrag som fastställs från fall till fall.

Om säkerheten efter byggnadsfasen eller byggtiden är i kraft och säljaren inte reparerar eller ersätter fel som hör till säljarens ansvar, kan köparen och/eller bostadsaktiebolaget kräva att säkerheten eller en del av den ställs till köparens/bolagets förfogande.
I tvistefall överlåter banken i allmänhet inte automatiskt säkerheten till köparen eller bolaget, utan förutsätter först konsumenttvistenämndens eller domstolens ställningstagande till huruvida det är fråga om ett fel eller inte.

Om felet och avtalsbrottet som det orsakar är betydande och felet inte repareras, är hävning av köpet den sista utvägen. Att häva köpet är dock mycket exceptionellt. En eventuell situation som leder till hävning av köpet kan vara om det till exempel är fråga om ett byggfel som orsakar sanitära olägenheter och felet inte kan rättas till.