Säkerheter för nya bostäder

RS-objekt är nya bostäder vars försäljning inleds under byggnadsfasen och där säljaren till förmån för köparna och husbolaget ska ställa de skyddsdokument och säkerheter som krävs enligt lagen om bostadsköp.

Säkerheterna delas in i tre olika typer

• säkerhet under byggnadsfasen
• säkerhet efter byggnadsfasen
• insolvenssäkerhet.

Säkerhetssystemet är uppbyggt så att följande säkerhet träder in i stället när den föregående säkerheten upphör att gälla. Säkerheten för byggskedet träder i kraft när byggandet inleds och frigörs inom tre månader från att byggnaden godkänts för ibruktagande. Husbolagets styrelse och bostadsaktieköparna godkänner skriftligen att säkerheten frigörs. När säkerheten för byggnadsfasen frigörs ska säljaren i stället ställa en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen, som ska gälla i 15 månader från godkännandet för ibruktagande av byggnaden.

Den stiftande delägaren ska också skaffa en insolvenssäkerhet innan bostaden säljs till konsumenterna. Insolvenssäkerheten är förknippad med situationer där fel förekommer i bostäder eller byggnader 1–10 år efter att byggnaden färdigställts, men den ansvariga parten, dvs. den stiftande delägaren, inte kan reparera felet till exempel på grund av konkurs.

Kontrollera att förutom säkerheterna även de andra skyddsdokumenten som krävs av säljaren är i skick. Bestämmelser om säkerhetssystemet finns i lagen om bostadsköp.

Köparen ska kontrollera bostaden och godkänna frigörandet av säkerheten

Säkerheten under byggnadsfasen frigörs

• när säljaren har uppfyllt skyldigheterna enligt avtalet om bostadsköp och entreprenadavtalet och husbolagets styrelse och bostadsaktieköparna skriftligen godkänner frigörandet av säkerheten. Byggnaden och bostäderna ska granskas omsorgsfullt innan samtycke ges till frigörandet av säkerheten.

Säkerheten efter byggnadsfasen frigörs

• först efter att säljaren har reparerat uppenbara fel som framkommit vid årsgranskningen, och när felen har reparerats, ger husbolaget och aktieägarna sitt skriftliga samtycke till frigörande av säkerheten. Aktieägarna undertecknar samtycket för sin egen bostads del. För husbolagets del antecknas samtycket till frigörande av säkerheten i styrelsemötesprotokollet.

Säljaren skickar samtycket till den som förvarar säkerheten, dvs. i allmänhet till banken, som ser till att säkerheten frigörs i praktiken. Om ett husbolag eller en köpare av en bostadsaktie motsätter sig frigörandet av säkerheten till exempel på grund av ett fel i bostaden, ska ärendet föras till konsumenttvistenämnden eller domstolen för behandling inom 12 månader från årsgranskningen.

Den som beviljat säkerheten, dvs. i allmänhet banken, ska underrättas om att man motsatt sig frigörande av säkerheten. Den som beviljat säkerheten ska inom 12 månader från årsgranskningen få ett intyg över att ärendet behandlas av konsumenttvistenämnden eller domstolen. Domstolen eller konsumenttvistenämnden avgör om det är fråga om ett fel enligt lagen om bostadsköp och vem som har rätt att använda säkerheten.

Köparen och husbolaget kan inte motsätta sig att säkerheten frigörs för alla eventualiteter, utan ställningstagandet ska alltid motiveras och skriftligen meddelas säljaren. Om en bostadsköpare eller husbolaget utan grund eller i strid med konsumenttvistenämndens rekommendation motsätter sig frigörandet av säkerheten, kan säljaren ha rätt till skadestånd.