Marknadsföring av nya bostäder på nätet

Riktlinjens bakgrund och syfte

I statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder (130/2001, bostadsmarknadsföringsförordningen) föreskrivs vilka uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder. Även i lagen om bostadsköp (843/1994) föreskrivs om de uppgifter som ska lämnas före köpet. I 2 kap. i konsumentskyddslagen (38/1978) föreskrivs bland annat om förbud mot osann eller vilseledande information (2 kap. 6 § i konsumentskyddslagen), utelämnande av väsentlig information (2 kap. 7 § i konsumentskyddslagen) och informationsskyldighet vid saluföring av specificerade konsumtionsnyttigheter (2 kap. 8 § i konsumentskyddslagen).

I riktlinjen behandlas uppgifter som ska ges i marknadsföringen av nya bostäder utöver de uppgifter som förutsätts i förordningen om marknadsföring av bostäder. Husbolagslånet, arrendeförhållandet för marken i bostadsobjektet och i synnerhet arrendetomten med valfri inlösningsrätt är förknippade med ekonomiska risker. Uppgifterna om dessa är centrala för den som överväger att köpa en bostad.

• Syftet med riktlinjen är att
  hjälpa marknadsförarna att på ett tydligare och lättare sätt än i nuläget berätta om de väsentliga ekonomiska uppgifterna i marknadsföringen av nya bostäder på nätet samt
• förbättra tillgången till information för dem som överväger att köpa bostad.

Tillämpning av riktlinjen

Riktlinjen gäller marknadsföring på nätet av sådana nya bostäder till konsumenter som är föremål för bostadsspecifika husbolagslån och som marknadsförs av byggherren, byggfirman, en fastighetsförmedlingsrörelse eller någon annan näringsidkare. Principerna och – beroende på den information som marknadsföraren har tillgång till – även mer detaljerade anvisningar i riktlinjen tillämpas alltså också vid förhandsmarknadsföringen.

Riktlinjen tillämpas på försäljningsannonseringen av en specificerad bostad. Allmän marknadsföring av ett helt bostadsområde eller ett nytt objekt där bostäder som säljs inte specificeras omfattas inte av riktlinjens  tillämpningsområde.

Med nybyggd bostad avses här en oanvänd bostad i en ny byggnad eller i en byggnad som är jämförbar med ett nybygge på grund av renovering.

Riktlinjen tillämpas inte på marknadsföring av tidsandelsbostäder som avses i 10 kap. i konsumentskyddslagen, på delägarbostäder som avses i lagen om bostadsköp eller på bostadsrättsbostäder som avses i lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021).

Denna riktlinje har utarbetats med tanke på marknadsföring på nätet av nya bostäder med bostadsaktiebolagslån. Den grundar sig dock på de mer allmänna bestämmelserna om att lämna uppgifter om bostäder till salu och annan marknadsföring. Riktlinjen påverkar inte tillämpningsområdet för sådana bestämmelser.

Visa tydligt och genast väsentlig information

Hur uppgifter presenteras

Sättet att presentera informationen kan vilseleda konsumenten i synnerhet när det pris som betalas för bostaden består av flera delar, där vissa delar särskilt betonas i marknadsföringen, medan de övriga delarna presenteras på ett mer obemärkt sätt (2 kap. 6 § i konsumentskyddslagen).

När uppgifter presenteras är det väsentligt att konsumenten vid granskningen av bostadens försäljningsannons utan besvär får centrala ekonomiska uppgifter som en tydlig helhet. Den ekonomiska helheten vid köp av bostad ska lätt kunna uppfattas så att en jämförelse av objekt är enkel för konsumenten. Det rekommenderas också att konsumenten enkelt kan spara informationen i annonsen.

Informationen ska presenteras med hjälp av vedertagna termer och en tydlig presentationsordning. De centrala ekonomiska uppgifterna om husbolagslån och arrendetomten med valfri inlösningsrätt ska presenteras tydligt, begripligt och i rätt tid tillsammans med andra ekonomiska uppgifter, såsom uppgifter om bostadens pris. De får inte spridas ut på olika ställen, eller så att de är svårt att upptäcka, till exempel i samband med tilläggsinformation. Uppgifterna får till exempel inte tillräckligt med uppmärksamhet om de presenteras endast i en separat prislista. Uppgifterna ska fås genom att granska bostadsannonsen ; när konsumenten övergår till att granska annonsen ska hen inte behöva vidta några aktiva åtgärder för att få de väsentligaste ekonomiska uppgifterna. En sådan aktiv åtgärd är till exempel att öppna en länk eller att öppna innehåll som är dolt som standard genom att klicka med musen eller föra markören över ett visst objekt.

Amorteringsfri period

Presentationssättet är av betydelse också när man i marknadsföringen erbjuder en amorteringsfri period för husbolagslån. Om en amorteringsfri period erbjuds för betalningen av ett husbolagslån, rekommenderas det att först ange det kapitalvederlag som innehåller ränta och amortering enligt lånevillkoren. Först därefter anges det kapitalvederlag som ska betalas under den amorteringsfria perioden och som innehåller endast ränta.

Husbolagslån och aktieägarnas kollektiva ansvar

I marknadsföringen av bostäder som säljs med husbolagslån ska man dessutom tydligt lyfta fram bostadens skuldfria pris och riskerna i anslutning till lånevillkoren, såsom att en höjning av räntan påverkar kapitalvederlagets belopp. Eftersom försäljningspriset då endast utgör en del av det bostadspris som konsumenten ska betala, ska marknadsföraren säkerställa att försäljningspriset inte framhävs i marknadsföringen på bekostnad av det skuldfria priset.

Eftersom nya objekt säljs med tämligen stora husbolagslån, ska man i marknadsföringen också berätta om aktieägarnas kollektiva ansvar. I marknadsföringen ska nämnas att delägarna ansvarar för husbolagslånet tillsammans, vilket i sista hand kan leda till betalningsskyldighet för de övriga aktieägarna, om lånets kapitalvederlag inte annars kan tas ut för vissa bostäder.

Modell för arrendetomt med valfri inlösningsrätt

Termen arrendetomt med valfri inlösningsrätt omfattar olika modeller där de som köpt en bostad i en byggnad på arrendemark kan lösa in byggnadens mark av ägaren till bostadsaktiebolaget och på så sätt minska de månadskostnader som hänför sig till bostaden. Ett sådant inlösningsobjekt kan beroende på modell vara en del av tomten eller till exempel aktier i bolaget som äger tomten.

Den som köper en bostad skall antingen betala hyresvederlag för den del av tomten som hänför sig till bostadsaktierna eller lösa in motsvarande andel av tomten till husbolaget. Bostaden får därför inte marknadsföras så att priset och det hyresvederlag som innehåller inlösningsandelens pris i annonsen anges sekundärt i förhållande till övriga pris- och vederlagsuppgifter. Marknadsföraren ska alltså särskilt genom presentationen av dessa uppgifter säkerställa att inte ens numeriska pris- och kostnadsuppgifter ger konsumenten en sådan bild att hen kan undvika att betala både inlösningspriset för tomtens andel och hyresvederlag.

Detta ska också beaktas i marknadsföringskanalerna i de sök- och avgränsningsverktyg som erbjuds konsumenten. Om konsumenten med sådana funktioner fastställer en övre gräns för det pris som ska betalas för bostaden och för skötselvederlaget, ska antingen de bostäder vars pris överstiger prisvillkoret eller de bostäder för vilka skötselvederlag och hyresvederlag som ska betalas överstiger vederlagsvillkoret lämnas utanför de resultat som visas.

Det exakta inlösningspris som köparen faktiskt skall betala vid följande möjliga inlösningstidpunkt ska uppges i annonsen. Det är dock ofta inte känt när annonsen publiceras. I en sådan situation ska man i stället för det verkliga inlösningspriset ange dess uppskattade storlek vid nästa möjliga inlösningstidpunkt och de antaganden som använts i uppskattningen, till exempel om konsumentprisindexet. Det är viktigt att framställa tydligt hur priset har beräknats och att det är frågan om en uppskattning. Uppskattningen ska göras omsorgsfullt och professionellt utifrån tillräcklig information så att konsumenten får en sanningsenlig bild av det inlösningspris som ska betalas. Om annonsen är framlagd vid den inlösningstidpunkt som avses i annonsen, ska det pris eller det uppskattade priset som anges i annonsen uppdateras så att det motsvarar priset vid den därpå följande eventuella inlösningstidpunkten.

Bostadsköparen betalar överlåtelseskattens belopp som en del av inlösningspriset och bostadsaktiebolaget står för själva betalningen av skatten. Således ska inlösningspriset som uppges också innehålla skattens belopp.

Det är dessutom viktigt att köparen redan i marknadsföringsskedet får all annan viktig information gällande inlösen av köpeobjektets tomt till bostadsaktiebolaget.

Väsentlig ekonomisk information som ska ges vid marknadsföring på nätet

I samband med det skuldfria priset och försäljningspriset ska följande väsentliga ekonomiska uppgifter lämnas om husbolagslånet och arrendetomten med valfri inlösningsrätt.

• om objektet har beviljats husbolagslån
  • information om detta
  • bostadsspecifik andel av bolagslånet
  • låneränta (fast eller marginal + referensränta)
  • lånets återbetalningstid
  • med vilken räntenivå kapitalvederlaget beräknatsuppgifter om de ändringar av referensräntan och marginalen som påverkar kapitalvederlaget
• markens besittningsform samt, om det är fråga om en arrendetomt, arrendegivaren och en länk till arrendeavtalet eller information om hur konsumenten får tillgång till den
• om objektet finns på en arrendetomt med valfri inlösningsrätt
  • inlösningspriset för tomtens andel
  • uppgifter om delägarens rätt att lösa in en tomtandelen som hänför sig till bostadsaktierna till bostadsaktiebolaget
  • enligt vilken tidpunkt inlösningspriset har beräknats och, om det är fråga om en uppskattning, uppgift om detta och de antaganden som använts i uppskattningen
  • övriga uppgifter i anslutning till inlösen av tomtandel, dvs. tidpunkten för inlösningen, övriga kostnader i anslutning till inlösningen, inlösningens inverkan på arrendevederlaget för tomtens andel samt villkoren för höjning av inlösningspriset och andra villkor eller var dessa uppgifter finns till exempel med hjälp av en länk
• information on aktieägarnas kollektiva ansvar
• uppgifter om vederlaget
  • skötselvederlag
  • om objektet är på en arrendetomt med valfri inlösningsrätt, arrendevederlaget för tomten och information om att betalningen av arrendevederlaget inte minskar inlösningspriset för tomtens andel, samt villkoren för en höjning av vederlaget och andra villkor eller placeringen av dessa villkor till exempel med hjälp av en länk
  • kapitalvederlag som innehåller ränta och amortering
  • vederlagets sammanlagda belopp inklusive eventuellt hyresvederlag
  • eventuell amorteringsfri period och vederlagets belopp under den amorteringsfria perioden